Квартира в залоге

.

На рынке недвижимости сегодня продаются абсолютно любые объекты недвижимого имущества. Продавец заинтересован в том, чтобы как можно выгоднее продать свою квартиру. В тоже время покупатель хочет приобрести жилье законно, чтобы в дальнейшем у него не возникло проблем с купленной квартирой.

Следует обратить внимание, что многие риелторы предлагают для покупки квартиры, находящиеся в залоге у банка. Насколько правомерна сделка купли-продажи жилья, которое числится в залоге? Рассмотрим плюсы и минусы данной сделки для продавца и покупателя.

 

 Что нужно знать продавцу залоговой квартиры 

Преимущества сделки

Собственники квартир, находящихся в залоге у банка, зачастую хотят избавиться от проблемного имущества, когда понимают, что погасить кредит или ипотеку не посильно для их кармана.

Покупка залоговой квартиры: основные моменты

До тех пор, пока жилье находится в залоге, на нем висит обременение.

Обременение – это запрет на отчуждение имущества. Это означает, что полноправно распоряжаться квартирой собственник не может. Для продажи должно быть снято обременение.

Банк снимает ограничения с имущества тогда, когда в полном объеме будет погашен заём. Следовательно, чтобы погасить долги перед банком собственник должен достать нужную сумму денег и оплатить кредит. На практике продажа квартиры в залоге выглядит следующим образом: покупатель вносит задаток, эту сумму владелец отдает банку и таким способом закрывает все долги.

Далее снимается обременение и оформляется стандартный договор купли-продажи. В результате такой сделки продавец быстро выполняет обязательства перед кредиторами.

Минусы сделки

Далеко не каждый покупатель согласится участвовать в такой авантюрной сделке. Собственник может очень долго подыскивать покупателей: не один месяц, и возможно и не один год. В итоге, если у продавца нет средств выплатить кредит, сумма долга будет только увеличиваться, а шансов продать квартиру будет все меньше и меньше.

 

 Важная информация для покупателя 

Преимущества сделки

Для покупателя выгода приобретения квартиры в залоге может заключаться в том, что можно недорого приобрести такое жилье. Собственники заинтересованы в том, чтобы побыстрее продать залоговое имущество, многие идут на то, чтобы существенно снизить цену, если есть реальный покупатель.

Минусы сделки

Покупка залоговой квартиры для покупателя – крайне рискованная сделка. По сути покупатель должен решить финансовые проблемы продавца. Нет гарантий, что после погашения займа за счет средств покупателя в последствие продавец не откажется от сделки. Риск лишиться денег – очень велик.

Кроме того, процедура оформления сделки занимает большое количество времени. После подписания договора покупателю предстоит снимать обременение, что также потребует дополнительных затрат.

 

 Оформление документов на залоговую квартиру 

Купля-продажа залоговой квартиры может происходить по нескольким схемам. Обе стороны заинтересованы, чтобы выбрать законный и более простой механизм. Как именно будет проходить сделка – решает банковское учреждение. Только с его согласия в принципе возможно проведение купли-продажи. Почему так?

Дело в том, что при оформлении займа собственник отдает в залог свое жилье. Юридически он так и остается законным его владельцем, а вот залогодержателем выступает банк. Практика показывает, что правоустанавливающие документы на квартиру хранятся в банке до момента погашения займа. Соответственно без ведома банка человек просто не может продать квартиру. Решение: продать или не продать квартиру остается за банком.

Опишем наиболее безопасный вариант оформления документов на покупку квартиры в залоге.

Схема выглядит следующим образом:

  1. Банк полностью контролирует сделку. В отделении банка открывается две ячейки для денег: одна для внесения долга, вторая для внесения разницы между стоимостью квартиры и суммой долга.
  2. После подписания договора купли-продажи банк получает задолженность, а продавец деньги за проданную квартиру.
  3. Банк и продавец могут забрать деньги из ячеек только после регистрации права собственности за покупателем в Росреестре.

Другой вариант оформления заключается в составлении предварительного соглашения. Предварительный договор заключается между собственником и покупателем при условии внесения задатка.

Задаток продавец переводит на расчетный счет банка. Эти средства зачисляются в счет погашения долга. Продавец должен получить справку о погашении кредита. На основании такого документа можно снять запрет на отчуждение. После чего продавец может без проблем продать жилье.

Такая схема более рискованная для приобретателя, так как продавец может нарушить условия предварительного договора. В случае возникновения спора покупателю придется обращаться в суд. Неизвестно чем окончится судебное разбирательство. Поэтому, прежде, чем покупать квартиру в залоге нужно хорошо обдумать все детали.

Видео: особенности продажи ипотечных квартир

10 ЯНВ 2018

Займ под залог квартиры, или как лишиться недвижимости

.

20 марта 2013

Прощай, ипотека. Как продать залоговую квартиру?

Ипотечный кредит — обязательство долгосрочное. Обычно он оформляется на 10-20 лет. За такой срок в жизни заемщика может многое измениться, и у него возникнет необходимость квартиру продать. Это вполне реально. Причем в сделке может участвовать даже новый заемщик.

Банк дает добро Причины, по которым с ипотечной квартирой приходится расставаться, бывают разные. «К наиболее распространенным относятся невозможность дальнейшего обслуживания кредита, желание улучшить жилищные условия, расторжение брака между супругами-созаемщиками», — рассказывает директор департамента розничных банковских продуктов Связь-Банка Алексей Бахаев.

Ипотечная квартира — не совсем обычная недвижимость. Вплоть до полного погашения долга она находится в залоге у банка.

Покупка квартиры под залогом

Это означает, что все сделки, связанные с ней, нужно предварительно согласовывать с кредитором.

Отказать в продаже залоговой квартиры банк не может: это запрещено законом «Об ипотеке». Но он способен затруднить реализацию недвижимости. «Например, будет готов передать на регистрацию письмо о снятии обременения только после досрочного погашения действующего кредита. Для этого покупатель должен выплатить часть стоимости недвижимости продавцу до регистрации договора купли-продажи квартиры, а такой шаг мало кто готов совершить», — делится своими наблюдениями директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

Впрочем, А. Бахаев уверен: «Любой кредитор заинтересован прежде всего в своевременном погашении своих долгов, и, если заемщик решил продать заложенную квартиру, банк не будет ему мешать».

Снимаем обременение

Итак, ипотечная квартира — это жилье с обременением, поскольку находится в залоге у банка. При ее продаже обременение должно быть снято. Это может происходить двумя способами.

В первом случае банк при подписании договора купли-продажи залоговой квартиры дает согласие на переход права собственности на нее без снятия обременения. Только после того как деньги за квартиру в размере, достаточном для погашения долга, поступят на счет кредитора, обременение снимается. «То есть на финальной стадии сделки — после закрытия кредита — банк выдает еще одно письмо для регистрационной палаты с информацией о том, что займ погашен и регистрационная запись об ипотеке может быть прекращена. Покупатель квартиры должен еще раз обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для снятия обременения с квартиры», — информирует А. Бахаев.

Этот вариант удобен для банка, но не слишком комфортен для покупателя квартиры, который, по сути, приобретает недвижимость, не свободную от притязаний со стороны третьих лиц (то есть банка).

Есть и другая возможность купить ипотечную квартиру. Деньги за жилье помещают в ячейку или на счет, а банк сразу выдает письмо с разрешением на переход права собственности и снятие обременения. «В этом случае покупатель получает чистое свидетельство о государственной регистрации права», — говорит А. Бахаев. Но данный вариант является более рискованным для кредитора и поэтому используется довольно редко.

Чаще всего стоимость квартиры превышает размер долга перед банком. Поэтому часть денег от ее продажи идет на погашение кредита, процентов и пени со штрафами (если они имеются), а оставшуюся сумму получает заемщик — продавец квартиры.

Покупатель-заемщик Не исключено, что покупатель захочет приобрести ипотечную квартиру тоже на заемные средства. Провести такую сделку можно, и заключать ее будут следующим образом.

Банк одобряет покупателя как заемщика и переоформляет имеющийся кредит на него. В результате прежний заемщик оказывается свободным от кредитных обязательств (эти деньги должен будет банку уже новый владелец квартиры) и лишается недвижимости.

«В случае сохранения кредитного договора в нем заменяется заемщик, он же залогодатель, которым становится новый собственник квартиры. По требованию банка могут корректироваться некоторые условия договора, например в части сроков и стоимости кредита», — комментирует юрист девелоперской компании «Сити — XXI век» Василий Шарапов. Причем может быть заключено дополнительное соглашение к договору, внесены некоторые корректировки в действующий документ или подписан новый договор — все зависит от подхода к этому вопросу юридического департамента банка.

Сложность в том, что объект залога (продаваемая квартира) известен банку от а до я, а вот заемщик новый и не факт, что кредитор его одобрит. Покупатель квартиры должен соответствовать определенным требованиям банка, в противном случае ему в кредитовании откажут.

«Продать жилье с кредитом возможно, но происходит это редко — сама схема сделки является нестандартной. Поэтому, если покупателю не хватает денежных средств для приобретения заложенной квартиры, ему скорее предложат взять новый ипотечный кредит, чем оформят старый», — делится своими наблюдениями А.

Бахаев.

У К. Шибецкого другие данные: «В случае появления нового заемщика банк предложит ему льготные условия кредитования по той причине, что объект залога уже есть и проверять его не нужно».

Причины могут быть разные

Бывает, что причины продажи ипотечной квартиры самые приятные.

Например, заемщик хочет приобрести более комфортное жилье. Тогда он может продать имеющуюся жилплощадь и, получив в банке дополнительные денежные средства, купить новую квартиру.

«В таком случае сначала выставляют имеющуюся залоговую квартиру на продажу, параллельно этот или другой банк одобряет выдачу заемщику нового кредита, потом подыскивают подходящий вариант недвижимости. И одновременно проводят две сделки: по купле-продаже залогового жилья и приобретению нового жилья с использованием второго ипотечного кредита», — рассказывает К. Шибецкий.

Совершенно другая ситуация — утрата платежеспособности заемщика. Когда гражданин не может платить по кредиту, но и расставаться с недвижимостью не желает, не нужно надеяться, что банк забудет о долге. Он в любом случае имеет полное право продать залоговую квартиру и вернуть свои деньги.

Впрочем, банк — не агентство недвижимости, а потому заниматься непрофильной деятельностью (в частности, продавать квартиры и тем более держать их у себя на балансе) ему неинтересно. Поэтому, скорее всего, кредитор попытается не доводить ситуацию до крайней меры. Он может предложить заемщику реструктурировать долг. Но только в том случае, если должник не скрывается, идет на контакт, до этого добросовестно обслуживал кредит и есть надежда на то, что его доходы в обозримой перспективе восстановятся.

Заемщику принудительная продажа жилья и вовсе невыгодна. Ведь недвижимость, скорее всего, будет реализована гораздо дешевле ее рыночной цены, следовательно, денег он получит меньше, чем в том случае, если бы занимался продажей квартиры сам. К тому же все судебные издержки должнику придется компенсировать из собственных средств.

Если банку не удается договориться с заемщиком, кредитор обращается в суд. И после вынесения соответствующего судебного решения квартиру выставляют на торги. Обычно с дисконтом. Уже на первых торгах ее реализуют по цене, составляющей 80% от ее стоимости, на втором аукционе размер скидки увеличивается.

Взвешенное решение Сделки, связанные с продажей ипотечной квартиры, на рынке недвижимости пока заключают довольно редко. Однако по мере развития ипотеки это может стать вполне обычным явлением.

Насколько выгодно и безопасно покупать квартиру, которая находится в залоге у банка? Здесь ответы неоднозначны.

С одной стороны, можно не сомневаться в юридической чистоте этой недвижимости, которую уже проверили риэлторы, представители банка и страховой компании. С другой стороны, особенно если речь идет о принудительной продаже квартиры через суд, бывший заемщик может впоследствии попытаться вернуть жилье. Таких прецедентов пока еще не было, но теоретически они возможны, неслучайно законодательство направлено на защиту интересов заемщиков (уже отменены мораторий за досрочное погашение долга, комиссии за рассмотрение заявки, открытие ссудного счета и т.д.).

О существующих рисках покупателя рассказывает А. Бахаев: «Сначала он должен отдать часть своих денежных средств, чтобы погасить чужой кредит, и лишь через некоторое время сумеет зарегистрировать переход права собственности на недвижимость».

Но, может быть, игра стоит свеч, поскольку залоговое жилье дешевле, чем в среднем на рынке? Отчасти аргумент справедлив. «Как правило, при покупке заложенной квартиры можно рассчитывать на дисконт от 5 до 20% от рыночной стоимости, его размер зависит от того, насколько срочно нужно прежнему заемщику продать недвижимость», — считает А. Бахаев. А вот К. Шибецкий уверен, что стоимость залоговой квартиры при ее добровольной продаже вряд ли будет заметно отличаться от цены обычного жилья.

Если недвижимость продают по решению суда, то условия для потенциального покупателя будут более выгодными. Как уже отмечалось, ее можно купить по цене гораздо ниже рыночной. К тому же банки кредитуют заемщиков, которые готовы приобрести такие квартиры, по льготным ставкам. Информацию о реализуемых объектах и их стоимости можно найти в специальных разделах сайтов кредитных организаций.

 

.

Что значит квартира в залоге у банка многие недопонимают, хотя саму фразу используют часто. Большинство хоть раз в жизни пользовались кредитными услугами банков. Кредиты обычно выдаются либо под поручительство, либо под залог имущества. Наиболее привлекательным для банков является недвижимое имущество, то есть квартиры. Обычно банк-кредитор забирает квартиру в залог при выдаче ипотечного кредита, но достаточно часто такая ситуация встречается и при оформлении крупного потребительского.

 

При залоге недвижимости банк, как правило, охотно снижает процентную ставку и повышает возможную сумму кредита.

 

Таким образом, залог квартиры может получить более выгодные условия кредитования. По сути, при залоге квартиры, фактическое право на распоряжение имуществом получает кредитная организация. Любые сделки с покупкой, продажей, меной или арендой, а иногда даже прописка других членов семьи, выполняются только по согласованию и с разрешения банка. Такое право действует на все время кредита, пока он не будет погашен полностью.

Практика современного риэлтора

Также запрещены любые действия с квартирой, которые могут повлечь снижение рыночной стоимости, например, перестройка.

Делается это на случай возникновения неплатежеспособности клиента или его банкротства. Тогда возможно два варианта развития событий:

  •  Имущество полностью переходит в собственность банка в счет погашения кредита, процентов и штрафов.
  •  Банк выставляет квартиру на продажу, забирает недостающую сумму, а оставшуюся возвращает бывшему владельцу.

Заемщику следует знать, что любая квартира, находящаяся в залоге, попадает в единый кадастровый реестр. После выплаты долга стоит удостовериться, что помещение больше не числится залоговым. Часто кредитные организации по тем или иным причинам не занимаются выводом квартиры из-под залога, поэтому придется самостоятельно взять справку о полной выплате ипотеки и обратиться в службу Государственной регистрации кадастра. Лишь после получения нового свидетельства о праве на собственность, появляется возможность совершения операций с недвижимостью.

Любой нотариус перед оформлением сделки будет сначала проверять, не обременена ли квартира залоговыми обязательствами.

Таким образом, что значит квартира в залоге у банка, разобраться нужно на начальном этапе, перед взятием кредита, чтобы учесть все нюансы и не попасть впросак.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *