ДДУ на что обратить внимание

При заключении договора долевого участия необходимо помнить, что он гарантирует взаимную выгоду для дольщика и застройщика.

Чем меньше проблем возникнет с заключением договора, тем более гладко и юридически чисто пройдёт сделка о долевом строительстве. Рассмотрим отдельные важные аспекты данного договора.

Содержание

Объект договора

Объектом договора долевого строительства является обособленно определённый объект, который может являться жилым или нежилым помещением.

Объект должен обязательно входить в состав другого объекта недвижимости.

Например, это может быть квартира, когда возводится многоэтажная новостройка, это может быть дачный домик, который является частью дачного кооператива, это может быть гараж, если возводится комплекс гаражных боксов и так далее.

Исключением являются различные производственные помещения, которые не могут быть объектами подобных договоров. Например, это не могут быть заводы, шахты и так далее.

Создание объекта происходит силами застройщика. Дольщик принимает участие в процессе засчёт осуществления софинансирования процесса возведения объекта. После получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, объект договора переходит дольщику.

Важно помнить, что в договоре его объект прописывается максимально чётко и недвусмысленно, чтобы избежать разночтений и возможностей обмана дольщика.

Должны быть указаны все имеющиеся характеристики объекта, включая этаж, площадь, число комнат и так далее.

Если застройщик не расписывает подобные детали, дольщик вправе заподозрить его недобросовестность.

Также помните, что у вас есть право переуступки своих прав на будущую квартиру, а также уступки требования неустойки.

Определение стоимости квартиры

Когда дольщик заключает договор долевого участия, ему предлагается определённая стоимость участия, которая является фиксированной и должна быть недвусмысленно прописана в договоре. Это четко прописано в действующем 214 ФЗ. Её изначально определяет застройщик, исходя из своих нужд для организации строительных работ.

Если сравнивать с обычной ценой типовой квартиры, то на долевое строительство всегда имеется определённый дисконт, который позволяет дольщику сэкономить.

Застройщик же, предоставляя данный дисконт, обеспечивает большую привлекательность проекта для дольщиков.

Определение рыночной стоимости квартиры в строящемся доме является сложной задачей ввиду того, что строительство не завершено. Но всё же это возможно.

Стоимость рассчитывается на основе потенциальной стоимости с учётом поправок на степень завершенности, рисков, которые могут возникнуть у дольщика и так далее.

В некоторых ситуациях допустимо соразмерное уменьшение стоимости ДДУ. Обычно возникает подобная необходимость при выявлении грубых нарушений в качестве постройки, либо несоответствии результата постройки заявленному проекту. В некоторых ситуациях у объекта может быть рассчитана неверная кадастровая стоимость, которую также можно оспорить.

Сроки регистрации

После своего заключения договор долевого строительства должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, иначе он не будет считаться вступившим в силу. Сроки регистрации определяются федеральным законом и составляют:

  • не более 18 календарных дней после приёма пакета документов от первичного договора, то есть договора с первым участником ДДУ;
  • не более 5 рабочих дней для всех последующих договорах в строительстве данного долевого объекта.

Заключение и регистрация

После того как договор заключен, отслеживать его регистрацию ДДУ можно на сайте rosreestr.ru. Но перед тем как подписать договор, ещё раз стоит пройтись по основным вещам, которые там должны быть указаны:

  • Конкретный объект, который будет в дальнейшем будет передан дольщику. Если в дальнейшем возможно увеличение или уменьшение заявленной площади по БТИ, это также должно быть прописано.
  • Чёткий срок передачи объекта дольщику.
  • Цена договора, сроки, а также порядок её уплаты. Договор может предусматривать изменения цены, в таком случае надо внимательно изучить условия.
  • Гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет.

Если хотя бы один из этих пунктов отсутствует, договор не считается легитимным.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Что еще выглядит подозрительным? Количество аккредитованных банков, которые выдают ипотеку. Очень настораживает, когда такой банк один. Это значит, что при строительстве комплекса не все так чисто, как хотелось бы. По-нашему опыту очень хорошо, когда ипотеку в данном ЖК выдают 3-5 банков. Если в перечне есть Сбербанк это хороший знак. Они, как правило, очень досконально проверяю объект и не входят в дело, если есть непорядок в документах. Если же ипотеку в ЖК дает только один банк вероятнее всего, данный банк и кредитует застройщика. И чтобы хоть как-то вернуть свои деньги, он выдает ипотеку для граждан.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию).

На что обратить внимание при заключении договора долевого участия?

Ни к чему не обязываем.

или звоните по телефонам +7 (499) 455-09-87. Консультация — бесплатна!

 Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных

Согласитесь с пользовательским соглашением!

От чего не защитит договор долевого участия

С 01.04.2005 правоотношения покупателя еще не построенной квартиры и застройщика, строящего это жилье за счет привлекаемых денежных средств покупателей, регулирует закон 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

За истекшие 10 лет применения данной нормы можно сделать определенные, вполне достоверные выводы. Во-первых, закон, худо-бедно, положил конец откровенному беспределу, устроенному застройщиками на рынке жилья — почти исчезли мошенники, собиравшие средства с граждан, и не имевшие намерения даже приступать к возведению домов, резко снизилось количество объектов недвижимости построенных без разрешительной документации, либо с существенными изменениями в проекте в процессе строительных работ, также уменьшились случаи "двойных", а то и "тройных" перепродаж одних и тех же квартир, застройщики с большим уважением стали относиться к срокам ввода домов в эксплуатацию и к качеству строительства.

Закон минимизировал риски финансирования строительных работ, осуществляемых без предусмотренной правоустанавливающей документации и соответствующего разрешения на землю, возведение объектов недвижимости на земельных участках, находящихся в залоге у банков. Сам застройщик и весь процесс производства строительных работ стал практически прозрачным, поскольку вся проектная документация, информация о застройщике, проектировщике и генеральном подрядчике, согласно требованиям закона, публикуется в открытом доступе еще до привлечения средств дольщиков.

Однако ни одна из стоящих перед покупателем еще не построенного жилья проблем посредством закона о долевом строительстве в настоящее время так и не решена.

Некоторые застройщики, пользуясь неопытностью и неосведомленностью доверчивых граждан, ухитряются продавать жилье по предварительному договору купли-продажи, векселю или по договору соинвестирования.

Даже в таких, в недавнем прошлом, неблагополучных ситуациях, как "двойные" продажи квартир, которые должны были быть полностью изжиты данным законом в связи с обязательной регистрацией сделок в Росреестре и проверкой наличия уже зарегистрированных прав собственности на продаваемую квартиру, остались лазейки для нечистых на руку застройщиков. Так, ничто не мешает жулику продать одну и ту же квартиру несколько раз, например, по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), обязанность регистрации которого в органах юстиции законодательно не предусмотрена.

Алчность заставляет проявлять чудеса изобретательности — к сожалению и сегодня фиксируются случаи двойных продаж не только по ПДКП, но и по договорам долевого участия (ДДУ). Возможности для такого рода мошеннических действий возникают с случаях, например, волокиты при регистрации сделки в юстиции. Несмотря на прямые требования закона в части неукоснительного соблюдения сроков регистрации, в действительности же они нарушаются с завидным постоянством — как по халатности работников Росреестра, так и в результате преднамеренного сговора между сотрудником юстиции и недобросовестным застройщиком. Суть в том, что до регистрации договора долевого участия в установленном порядке, он юридически не существует, вне зависимости от того, внесены дольщиком средства авансом или нет.

Договор долевого участия (ДДУ) с 2017 года — все нюансы покупки новостройки по 214-ФЗ

При таких обстоятельствах квартира может быть продана неоднократно.

Несмотря на то, что, вроде бы, законом предусмотрен надежный механизм защиты дольщика от нецелевого использования застройщиком собранных по ДДУ средств, но и здесь далеко не вся в порядке. Ежеквартальная отчетность застройщика перед надзорным ведомством обо всех транзакциях с полученными денежными средствами, о количестве проданного жилья и переданных стороне договора квартир, существенно усложняет злоупотребления со стороны застройщика, но, увы, не исключает их совсем. При подведении итогов 2015 года на совещании коллегии Генеральной прокуратуры РФ, генпрокурор обратил внимание на многочисленные факты нецелевого использования средств дольщиков и привел примеры мошеннических схем, благодаря которым недобросовестные застройщики похищали деньги своих дольщиков.

Не следует обольщаться в части гарантий защиты качества строительных работ и соблюдения параметров квартиры, закрепленных в договоре долевого участия, прежде всего, касающихся ее планировки и площади, поскольку застройщик в соответствии с законом о долевом участии вправе по согласованию с дольщиками изменять проектную документацию. Какими способами на деле достигается такое "согласование", полагаем, подробно рассказывать смысла не имеет — желающие побыстрее вселиться в собственные квартиры граждане склонны не придавать особого значения такой, на первый взгляд незначительной "мелочи", как небольшое изменение в планировке помещения.

Вопрос "протаскивания" квартир с ненадлежащим качеством решается застройщиками не мытьем, так катанием. Разумеется, обязанность застройщика предоставить дольщику квартиру надлежащего качества, закреплена ст. 7 ФЗ-214. В случае если жилье не соответствует требуемым параметрам качества, дольщик вправе отказаться от подписания акта приема-передачи, и потребовать оформления другого акта — дефектного, или акта несоответствия объекта. При таких обстоятельствах закон обязывает застройщика:

  • безвозмездно и в разумный срок устранить выявленные недостатки;
  • возместить понесенные при их устранении расходы;
  • соразмерно уменьшить цену ДДУ.

На практике недобросовестный застройщик берет такого дольщика на измор. Он отказывается устранять недостатки в добровольном порядке, вынуждая дольщика обратиться за защитой своих прав в суд. Судебная тяжба, помимо нервотрепки, расходов на юридическую помощь и потерю времени, состоит и в необходимости, в силу требований ст. 56 ГПК РФ, доказывания дольщиком ненадлежащего качества квартиры. Таким доказательством выступает экспертное заключение, составленное по результату проведенной судебной строительно-технической экспертизы. Не нам вам объяснять, КАК проводятся на практике судебные экспертизы по ангажированным делам. Принимая во внимание финансовые возможности застройщика, его преступный умысел, вероятность заказного характера дела весьма и весьма велика.

Не редки случаи, когда застройщик, на словах обещающий в добровольном порядке привести квартиру в надлежащее состояние, по-русски говоря, тянет волыну — не производит никаких работ и не оплачивает компенсацию, в расчете на то, что уставший от всего этого сюрреализма, погрязший по уши в собственные проблемы, гражданин плюнет на застройщика и отстанет от него со своими претензиями.

Следует иметь в виду, что общее имущество дома, переданное дольщикам, точнее, то, что с ним может произойти впоследствии, не регулируется законом о долевом участии. Так, принять меры к нерадивому застройщику не представится возможным в случае, если в стене подъезда, а не жилого помещения, образовалась трещина.

Больной вопрос — срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию

Несмотря на предусмотренные законом требования к застройщику о соблюдении установленных ДДУ сроков строительства, и санкции в виде пенни в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки, гарантий ввода дома в эксплуатацию в пределах этого срока нет никаких — ведь законом о долевом участии предусмотрена возможность переноса срока ввода объекта в эксплуатацию сколько угодно раз. Для этого застройщику необходимо всего-навсего не менее чем за 2 месяца до истечения срока, установленного договором, предупредить дольщика о его переносе. Такой комфортный режим позволяет застройщику сдвигать сроки ввода в эксплуатацию, нет, не на несколько месяцев, а, как показывает практика, на несколько лет.

При таких условиях дольщики могут находиться в "подвешенном" состоянии, без свидетельства о регистрации права собственности в течение длительного, фактически неопределенного периода времени. В результате, полноценно владеть своей квартирой — продать, подарить, сдать в аренду, оформить регистрацию, гражданин оказывается не в состоянии.

Зачастую покупатель строящегося жилья заключает с застройщиком не договор долевого участия, а предварительный договор купли-продажи квартиры. Проведение сделки по такой форме объясняется возможностью заключения договора тогда, когда разрешительная документация на объект у застройщика еще не собрана. Несмотря на то, что по предварительному договору имеется возможность занижения стоимости жилья, такой шаг для покупателя является ошибочным, поскольку стороны предварительного договора купли-продажи имеют только одно право — право требования заключения в будущем основного договора. Разумеется, все это выгодно застройщику, но не покупателю гипотетической квартиры, и случаи нарушения застройщиком сроков заключения основного договора происходят повсеместно.

Подробно о положительном судебном правоприменении по требованиям покупателя о взыскании суммы неустойки за нарушение сроков заключения основных договоров купли-продажи жилья читайте в следующей статье.

Защита в арбитражных судах

Представительство в суде

Полный объем работы в судах общей юрисдикции по представительству интересов доверителя по делам любой категории сложности.

Подробнее

Шпионские игры в суде

Информаця — это все

Не противоречащие закону методы получения сведений, которые могут явиться для Вас, если и не судьбоносными, но предоствляющими шанс на победу.

Подробнее

Тайна следствия

Подписка о неразглашении

Как бы этого не хотелось следствию, но секретить в уголовном деле можно не все и не для всех. Что следует знать о подписке, дабы обезопасить себя от произвола.

Подробнее

Другие статьи:

Обратите внимание!

  • Каждый случай индивидуален, как своими обстоятельствами, так и судебным правоприменением. Общая информация не может гарантировать решение Вашей конкретной проблемы.
  • Законодательство изменяется так часто, что иногда мы не успеваем вносить в статью соответствущие коррективы.

Поэтому рекомендуем обратиться за БЕСПЛАТНОЙ КОНСУЛЬТАЦИЕЙ к опытным юристам. Эксперты-консультанты работают круглосуточно и Вам гарантирован профессиональный разбор Вашей ситуации:

  1. Задайте свой вопрос через форму, расположенную сразу под этим объявлением.
  2. Или позвоните на горячую линию:

+7 (499) 653-60-72 доб. 263 — Москва и Московская область.
+7 (861) 205-14-35 доб. 628 — Краснодар и Краснодарский край.
8 (800) 500-27-29 доб. 928 — Все регионы страны и зарубежье.

При заключении договора долевого участия необходимо помнить, что он гарантирует взаимную выгоду для дольщика и застройщика.

Чем меньше проблем возникнет с заключением договора, тем более гладко и юридически чисто пройдёт сделка о долевом строительстве. Рассмотрим отдельные важные аспекты данного договора.

Объект договора

Объектом договора долевого строительства является обособленно определённый объект, который может являться жилым или нежилым помещением.

Объект должен обязательно входить в состав другого объекта недвижимости.

Например, это может быть квартира, когда возводится многоэтажная новостройка, это может быть дачный домик, который является частью дачного кооператива, это может быть гараж, если возводится комплекс гаражных боксов и так далее.

Исключением являются различные производственные помещения, которые не могут быть объектами подобных договоров. Например, это не могут быть заводы, шахты и так далее.

Создание объекта происходит силами застройщика. Дольщик принимает участие в процессе засчёт осуществления софинансирования процесса возведения объекта. После получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, объект договора переходит дольщику.

Важно помнить, что в договоре его объект прописывается максимально чётко и недвусмысленно, чтобы избежать разночтений и возможностей обмана дольщика.

Должны быть указаны все имеющиеся характеристики объекта, включая этаж, площадь, число комнат и так далее.

Если застройщик не расписывает подобные детали, дольщик вправе заподозрить его недобросовестность.

Также помните, что у вас есть право переуступки своих прав на будущую квартиру, а также уступки требования неустойки.

Определение стоимости квартиры

Когда дольщик заключает договор долевого участия, ему предлагается определённая стоимость участия, которая является фиксированной и должна быть недвусмысленно прописана в договоре. Это четко прописано в действующем 214 ФЗ. Её изначально определяет застройщик, исходя из своих нужд для организации строительных работ.

Если сравнивать с обычной ценой типовой квартиры, то на долевое строительство всегда имеется определённый дисконт, который позволяет дольщику сэкономить.

Застройщик же, предоставляя данный дисконт, обеспечивает большую привлекательность проекта для дольщиков.

Определение рыночной стоимости квартиры в строящемся доме является сложной задачей ввиду того, что строительство не завершено. Но всё же это возможно.

Стоимость рассчитывается на основе потенциальной стоимости с учётом поправок на степень завершенности, рисков, которые могут возникнуть у дольщика и так далее.

В некоторых ситуациях допустимо соразмерное уменьшение стоимости ДДУ. Обычно возникает подобная необходимость при выявлении грубых нарушений в качестве постройки, либо несоответствии результата постройки заявленному проекту. В некоторых ситуациях у объекта может быть рассчитана неверная кадастровая стоимость, которую также можно оспорить.

Сроки регистрации

После своего заключения договор долевого строительства должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, иначе он не будет считаться вступившим в силу. Сроки регистрации определяются федеральным законом и составляют:

  • не более 18 календарных дней после приёма пакета документов от первичного договора, то есть договора с первым участником ДДУ;
  • не более 5 рабочих дней для всех последующих договорах в строительстве данного долевого объекта.

Заключение и регистрация

После того как договор заключен, отслеживать его регистрацию ДДУ можно на сайте rosreestr.ru. Но перед тем как подписать договор, ещё раз стоит пройтись по основным вещам, которые там должны быть указаны:

  • Конкретный объект, который будет в дальнейшем будет передан дольщику. Если в дальнейшем возможно увеличение или уменьшение заявленной площади по БТИ, это также должно быть прописано.
  • Чёткий срок передачи объекта дольщику.
  • Цена договора, сроки, а также порядок её уплаты. Договор может предусматривать изменения цены, в таком случае надо внимательно изучить условия.
  • Гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет.

Если хотя бы один из этих пунктов отсутствует, договор не считается легитимным.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Что еще выглядит подозрительным? Количество аккредитованных банков, которые выдают ипотеку. Очень настораживает, когда такой банк один. Это значит, что при строительстве комплекса не все так чисто, как хотелось бы.

Договор долевого участия по ФЗ-214

По-нашему опыту очень хорошо, когда ипотеку в данном ЖК выдают 3-5 банков. Если в перечне есть Сбербанк это хороший знак. Они, как правило, очень досконально проверяю объект и не входят в дело, если есть непорядок в документах. Если же ипотеку в ЖК дает только один банк вероятнее всего, данный банк и кредитует застройщика. И чтобы хоть как-то вернуть свои деньги, он выдает ипотеку для граждан.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

или звоните по телефонам +7 (499) 455-09-87. Консультация — бесплатна!

 Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных

Согласитесь с пользовательским соглашением!

При заключении договора долевого участия необходимо помнить, что он гарантирует взаимную выгоду для дольщика и застройщика.

Чем меньше проблем возникнет с заключением договора, тем более гладко и юридически чисто пройдёт сделка о долевом строительстве. Рассмотрим отдельные важные аспекты данного договора.

Объект договора

Объектом договора долевого строительства является обособленно определённый объект, который может являться жилым или нежилым помещением.

Объект должен обязательно входить в состав другого объекта недвижимости.

Например, это может быть квартира, когда возводится многоэтажная новостройка, это может быть дачный домик, который является частью дачного кооператива, это может быть гараж, если возводится комплекс гаражных боксов и так далее.

Исключением являются различные производственные помещения, которые не могут быть объектами подобных договоров. Например, это не могут быть заводы, шахты и так далее.

Создание объекта происходит силами застройщика. Дольщик принимает участие в процессе засчёт осуществления софинансирования процесса возведения объекта. После получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, объект договора переходит дольщику.

Важно помнить, что в договоре его объект прописывается максимально чётко и недвусмысленно, чтобы избежать разночтений и возможностей обмана дольщика.

Должны быть указаны все имеющиеся характеристики объекта, включая этаж, площадь, число комнат и так далее.

Если застройщик не расписывает подобные детали, дольщик вправе заподозрить его недобросовестность.

Также помните, что у вас есть право переуступки своих прав на будущую квартиру, а также уступки требования неустойки.

Определение стоимости квартиры

Когда дольщик заключает договор долевого участия, ему предлагается определённая стоимость участия, которая является фиксированной и должна быть недвусмысленно прописана в договоре. Это четко прописано в действующем 214 ФЗ. Её изначально определяет застройщик, исходя из своих нужд для организации строительных работ.

Если сравнивать с обычной ценой типовой квартиры, то на долевое строительство всегда имеется определённый дисконт, который позволяет дольщику сэкономить.

Застройщик же, предоставляя данный дисконт, обеспечивает большую привлекательность проекта для дольщиков.

Определение рыночной стоимости квартиры в строящемся доме является сложной задачей ввиду того, что строительство не завершено. Но всё же это возможно.

Стоимость рассчитывается на основе потенциальной стоимости с учётом поправок на степень завершенности, рисков, которые могут возникнуть у дольщика и так далее.

В некоторых ситуациях допустимо соразмерное уменьшение стоимости ДДУ. Обычно возникает подобная необходимость при выявлении грубых нарушений в качестве постройки, либо несоответствии результата постройки заявленному проекту. В некоторых ситуациях у объекта может быть рассчитана неверная кадастровая стоимость, которую также можно оспорить.

Сроки регистрации

После своего заключения договор долевого строительства должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, иначе он не будет считаться вступившим в силу. Сроки регистрации определяются федеральным законом и составляют:

  • не более 18 календарных дней после приёма пакета документов от первичного договора, то есть договора с первым участником ДДУ;
  • не более 5 рабочих дней для всех последующих договорах в строительстве данного долевого объекта.

Заключение и регистрация

После того как договор заключен, отслеживать его регистрацию ДДУ можно на сайте rosreestr.ru. Но перед тем как подписать договор, ещё раз стоит пройтись по основным вещам, которые там должны быть указаны:

  • Конкретный объект, который будет в дальнейшем будет передан дольщику. Если в дальнейшем возможно увеличение или уменьшение заявленной площади по БТИ, это также должно быть прописано.
  • Чёткий срок передачи объекта дольщику.
  • Цена договора, сроки, а также порядок её уплаты.

    N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов"

    Договор может предусматривать изменения цены, в таком случае надо внимательно изучить условия.

  • Гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет.

Если хотя бы один из этих пунктов отсутствует, договор не считается легитимным.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Что еще выглядит подозрительным? Количество аккредитованных банков, которые выдают ипотеку. Очень настораживает, когда такой банк один. Это значит, что при строительстве комплекса не все так чисто, как хотелось бы. По-нашему опыту очень хорошо, когда ипотеку в данном ЖК выдают 3-5 банков. Если в перечне есть Сбербанк это хороший знак. Они, как правило, очень досконально проверяю объект и не входят в дело, если есть непорядок в документах. Если же ипотеку в ЖК дает только один банк вероятнее всего, данный банк и кредитует застройщика. И чтобы хоть как-то вернуть свои деньги, он выдает ипотеку для граждан.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

или звоните по телефонам +7 (499) 455-09-87. Консультация — бесплатна!

 Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных

Согласитесь с пользовательским соглашением!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *