Как можно продать ипотечную квартиру

Иметь свое жилье мечтает каждый, однако заработать на него, да так, чтобы не влезть в долги, увы, под силу немногим. Выход, естественно, найти можно, главное – захотеть. К примеру, приобрести жилье можно в ипотеку. Выплаты немаленькие и не быстрые, но зато за свое, как говорится. А вот можно ли продать ипотечную квартиру? – вопрос уже совсем другой. Ведь, как всем известно, подобное сотрудничество с банком нередко «связывает по рукам и ногам» своих «компаньонов».

Разберемся. Ведь безвыходных ситуаций не бывает.

Что такое ипотека и какими нюансами она сопровождается?

Ипотека – это кредит, который оформляется физическим лицом в отделении банка на достаточно длительное время его погашения (около 20-30 лет) в основном с целью приобретения жилья. При этом приобретаемое имущество (либо иное, находящееся в собственности оформителя ипотеки) становится залоговым до полного погашения ипотечной суммы.

Условия ипотеки: до момента полного погашения ипотечного кредита собственник приобретенного жилья не имеет права в полной мере распоряжаться имуществом. Ограничения присутствуют в вопросах регистрации по месту жительства, пользования помещением третьим лицам, продажи, дарения, обмена и прочих, поэтому крайне важно знать все тонкости в обращении с приобретенным жильем, дабы не нарушить ипотечный договор.

Итак, для того чтобы заняться непосредственно продажей ипотечной квартиры, нужно получить разрешение банка, выдавшего данный кредит. А так как выдача ипотечного кредита характеризуется определенными затратами для банка, которые банк уже понес, да и за самих заемщиков банки готовы бороться со своими конкурентами ввиду их (заемщиков) небольшого количества, будьте готовы к подробному расспросу сотрудником банка о причинах продажи ипотечного жилья.

Конечно, не исключено, что для согласия на продажу квартиры (дома) банку будет достаточно лишь предъявленного вами соглашения предварительного характера между вами и покупателем жилья, заверенного нотариусом, что уже дает гарантию о совершении сделки в дальнейшем. Но так бывает не всегда: для некоторых представителей отдельных банков подобным гарантом может стать лишь погашение части кредита деньгами, взятыми у покупателя под расписку, на что сам покупатель может не согласиться, ввиду существования определенных рисков.

Как продать ипотечную квартиру — способы быстро избавиться от ипотеки

И это тоже еще не худший исход. Есть банки, получить согласие которых на продажу ипотечной квартиры практически невозможно. С ними для совершения сделки в буквальном смысле придется воевать. И будьте уверены, «войну» эту вы выиграете (при условии наличия и правильного оформления всех необходимых документов), это лишь вопрос времени.

Как продать ипотечную квартиру четыре способа.

После того, как будет получено согласие банка, совместно с покупателем и банком можно заняться выбором способа продажи жилого помещения, а их 4.

1. Самостоятельно.

  • Между покупателем и вами (продавцом) заключается предварительное соглашение в установленном порядке.
  • Покупатель перечисляет на счет банка всю сумму задолженности по кредиту.
  • Далее, вы (продавец) должны получить в банке документ с закладной о том, что задолженностей по кредиту нет.
  • Собрав вышеуказанные документы, вам следует обратиться в регистрационную службу, там с данного жилого помещения снимутся наложенные обременения, будет зарегистрирован договор купли продажи и смена прав собственности.
  • В том случае, если сумма за ипотечную квартиру между вами и покупателем заранее оговаривалась больше кредитной, то покупателю необходимо в день сделки положить в депозитную ячейку любого банка (это может быть не банк-кредитор) разницу. Доступом к этим деньгам станет предъявленный договор о регистрации купли-продажи. Дополнительно некоторые банки просят предъявить еще и копию свидетельства о праве собственности на жилье, заверенную нотариально.

2. С помощью банка.

Здесь ваши действия будут аналогичны действиям в случае с самостоятельной продажей жилого помещения, но с некоторыми уточнениями.

  • Сумма, внесенная покупателем за жилье должна быть внесена в банковскую ячейку либо депозит именно того банка, к которому вы обратились за помощью в продаже.
  • В случае большей суммы для внесения за жилье, разница закладывается в другую ячейку этого же банка.
  • Все сведения и необходимую документацию в регистрационную службу банк обязан отправить сам.

3. С участием третьих лиц.

В данном случае речь идет не о покупке квартиры (дома) с погашением ипотечного кредита, а о покупке самого кредита. В таком случае жилье все еще остается в залоге у того же банка, только меняется сам заемщик.

Условия:

  • банк должен одобрить предлагаемого нового заемщика на ранее оформленный ипотечный кредит;
  • покупатель (новый заемщик), продавец (действующий обладатель ипотечного кредита) и банк (его представитель) оформляют и подписывают соответствующее соглашение.

4. Без уведомления банка.

Такой способ весьма рискованный и чаще всего его выбирают, если покупатель и продавец являются близкими родственниками или же просто состоят в тесных доверительных отношениях.

Условия:

  • покупатель должен досрочно погасить кредит продавца;
  • после этого совершается процедура по переоформлению права собственности (аналогично предыдущим вариантам).

Отдельной строкой в вопросе о продаже ипотечной квартиры можно вынести «дележку» имущества при разводе супругов. Остановимся на нем подробнее.

Можно ли продать ипотечную квартиру при разводе?

Несмотря на то, что квартира оформляется в ипотеку на одного из супругов, приобретенное в кредит жилье является совместно «нажитой» собственностью, следовательно, при разводе должно делиться на двоих. Но такое ипотечное жилье, как известно, находится под залогом, значит, каждый из супругов вправе получить только долю собственности на данное жилье. В то же время закон «Об ипотеке» гласит о невозможности доли собственности выступать в качестве предмета залога. Отсюда следует маловероятность того факта, что банк пойдет на переоформление договора об ипотечном кредите (а если, все же, согласиться, то за такую операцию вам придется заплатить порядка одного процента от суммы непогашенного долга) в случае развода супругов. Очевидно, что и о каких-либо операциях с данным жильем на данном этапе речь идти не может.

Но! Вопрос с ипотечным жильем можно решить через суд, по решению которого чаще всего долг по ипотеке и выплата по ней остается за первоначальным заемщиком, однако, тот вправе будет потребовать компенсацию расходов от бывшего супруга по завершению выплат по кредиту и погашению долга. Естественно, это весьма длительный процесс, что не самое печальное: кредитор может потребовать полного досрочного погашения ипотечного кредита, как результат ухудшения гарантии возврата кредита при разводе.

Для того же, чтобы продать свою долю и, соответственно, освободить себя от выплаты ипотеки нужно также согласие банка, а, как мы уже знаем, добиться его в данной ситуации практически невозможно. Да и при таком исходе вы не избавитесь от ранее приобретенных обязательств, так как по-прежнему будете являться одной из сторон кредитного договора.

Отсюда лучшим вариантом в подобной кредитной ситуации будет совместная продажа ипотечной квартиры по обоюдному согласию супругов и дальнейшее погашение оставшегося долга по договору (все необходимые действия аналогичны действиям вышеописанных продаж). После проведенной операции бывшие супруги смогут разделить оставшиеся от погашения кредита деньги пополам. В противном случае (если один из супругов против продажи) риски сохраняются за второй, сохранившей на себе ипотечный кредит, стороной.

Видео.

Рекомендую прочитать:

20 марта 2013

Прощай, ипотека. Как продать залоговую квартиру?

Ипотечный кредит — обязательство долгосрочное. Обычно он оформляется на 10-20 лет. За такой срок в жизни заемщика может многое измениться, и у него возникнет необходимость квартиру продать. Это вполне реально. Причем в сделке может участвовать даже новый заемщик.

Банк дает добро Причины, по которым с ипотечной квартирой приходится расставаться, бывают разные. «К наиболее распространенным относятся невозможность дальнейшего обслуживания кредита, желание улучшить жилищные условия, расторжение брака между супругами-созаемщиками», — рассказывает директор департамента розничных банковских продуктов Связь-Банка Алексей Бахаев.

Ипотечная квартира — не совсем обычная недвижимость. Вплоть до полного погашения долга она находится в залоге у банка. Это означает, что все сделки, связанные с ней, нужно предварительно согласовывать с кредитором.

Отказать в продаже залоговой квартиры банк не может: это запрещено законом «Об ипотеке». Но он способен затруднить реализацию недвижимости. «Например, будет готов передать на регистрацию письмо о снятии обременения только после досрочного погашения действующего кредита. Для этого покупатель должен выплатить часть стоимости недвижимости продавцу до регистрации договора купли-продажи квартиры, а такой шаг мало кто готов совершить», — делится своими наблюдениями директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

Впрочем, А. Бахаев уверен: «Любой кредитор заинтересован прежде всего в своевременном погашении своих долгов, и, если заемщик решил продать заложенную квартиру, банк не будет ему мешать».

Снимаем обременение

Итак, ипотечная квартира — это жилье с обременением, поскольку находится в залоге у банка. При ее продаже обременение должно быть снято. Это может происходить двумя способами.

В первом случае банк при подписании договора купли-продажи залоговой квартиры дает согласие на переход права собственности на нее без снятия обременения. Только после того как деньги за квартиру в размере, достаточном для погашения долга, поступят на счет кредитора, обременение снимается. «То есть на финальной стадии сделки — после закрытия кредита — банк выдает еще одно письмо для регистрационной палаты с информацией о том, что займ погашен и регистрационная запись об ипотеке может быть прекращена.

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Покупатель квартиры должен еще раз обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для снятия обременения с квартиры», — информирует А. Бахаев.

Этот вариант удобен для банка, но не слишком комфортен для покупателя квартиры, который, по сути, приобретает недвижимость, не свободную от притязаний со стороны третьих лиц (то есть банка).

Есть и другая возможность купить ипотечную квартиру. Деньги за жилье помещают в ячейку или на счет, а банк сразу выдает письмо с разрешением на переход права собственности и снятие обременения. «В этом случае покупатель получает чистое свидетельство о государственной регистрации права», — говорит А. Бахаев. Но данный вариант является более рискованным для кредитора и поэтому используется довольно редко.

Чаще всего стоимость квартиры превышает размер долга перед банком. Поэтому часть денег от ее продажи идет на погашение кредита, процентов и пени со штрафами (если они имеются), а оставшуюся сумму получает заемщик — продавец квартиры.

Покупатель-заемщик Не исключено, что покупатель захочет приобрести ипотечную квартиру тоже на заемные средства. Провести такую сделку можно, и заключать ее будут следующим образом.

Банк одобряет покупателя как заемщика и переоформляет имеющийся кредит на него. В результате прежний заемщик оказывается свободным от кредитных обязательств (эти деньги должен будет банку уже новый владелец квартиры) и лишается недвижимости.

«В случае сохранения кредитного договора в нем заменяется заемщик, он же залогодатель, которым становится новый собственник квартиры. По требованию банка могут корректироваться некоторые условия договора, например в части сроков и стоимости кредита», — комментирует юрист девелоперской компании «Сити — XXI век» Василий Шарапов. Причем может быть заключено дополнительное соглашение к договору, внесены некоторые корректировки в действующий документ или подписан новый договор — все зависит от подхода к этому вопросу юридического департамента банка.

Сложность в том, что объект залога (продаваемая квартира) известен банку от а до я, а вот заемщик новый и не факт, что кредитор его одобрит. Покупатель квартиры должен соответствовать определенным требованиям банка, в противном случае ему в кредитовании откажут.

«Продать жилье с кредитом возможно, но происходит это редко — сама схема сделки является нестандартной. Поэтому, если покупателю не хватает денежных средств для приобретения заложенной квартиры, ему скорее предложат взять новый ипотечный кредит, чем оформят старый», — делится своими наблюдениями А. Бахаев.

У К. Шибецкого другие данные: «В случае появления нового заемщика банк предложит ему льготные условия кредитования по той причине, что объект залога уже есть и проверять его не нужно».

Причины могут быть разные

Бывает, что причины продажи ипотечной квартиры самые приятные. Например, заемщик хочет приобрести более комфортное жилье. Тогда он может продать имеющуюся жилплощадь и, получив в банке дополнительные денежные средства, купить новую квартиру.

«В таком случае сначала выставляют имеющуюся залоговую квартиру на продажу, параллельно этот или другой банк одобряет выдачу заемщику нового кредита, потом подыскивают подходящий вариант недвижимости. И одновременно проводят две сделки: по купле-продаже залогового жилья и приобретению нового жилья с использованием второго ипотечного кредита», — рассказывает К. Шибецкий.

Совершенно другая ситуация — утрата платежеспособности заемщика. Когда гражданин не может платить по кредиту, но и расставаться с недвижимостью не желает, не нужно надеяться, что банк забудет о долге. Он в любом случае имеет полное право продать залоговую квартиру и вернуть свои деньги.

Впрочем, банк — не агентство недвижимости, а потому заниматься непрофильной деятельностью (в частности, продавать квартиры и тем более держать их у себя на балансе) ему неинтересно. Поэтому, скорее всего, кредитор попытается не доводить ситуацию до крайней меры. Он может предложить заемщику реструктурировать долг. Но только в том случае, если должник не скрывается, идет на контакт, до этого добросовестно обслуживал кредит и есть надежда на то, что его доходы в обозримой перспективе восстановятся.

Заемщику принудительная продажа жилья и вовсе невыгодна. Ведь недвижимость, скорее всего, будет реализована гораздо дешевле ее рыночной цены, следовательно, денег он получит меньше, чем в том случае, если бы занимался продажей квартиры сам. К тому же все судебные издержки должнику придется компенсировать из собственных средств.

Если банку не удается договориться с заемщиком, кредитор обращается в суд. И после вынесения соответствующего судебного решения квартиру выставляют на торги. Обычно с дисконтом. Уже на первых торгах ее реализуют по цене, составляющей 80% от ее стоимости, на втором аукционе размер скидки увеличивается.

Взвешенное решение Сделки, связанные с продажей ипотечной квартиры, на рынке недвижимости пока заключают довольно редко. Однако по мере развития ипотеки это может стать вполне обычным явлением.

Насколько выгодно и безопасно покупать квартиру, которая находится в залоге у банка? Здесь ответы неоднозначны.

С одной стороны, можно не сомневаться в юридической чистоте этой недвижимости, которую уже проверили риэлторы, представители банка и страховой компании. С другой стороны, особенно если речь идет о принудительной продаже квартиры через суд, бывший заемщик может впоследствии попытаться вернуть жилье. Таких прецедентов пока еще не было, но теоретически они возможны, неслучайно законодательство направлено на защиту интересов заемщиков (уже отменены мораторий за досрочное погашение долга, комиссии за рассмотрение заявки, открытие ссудного счета и т.д.).

О существующих рисках покупателя рассказывает А. Бахаев: «Сначала он должен отдать часть своих денежных средств, чтобы погасить чужой кредит, и лишь через некоторое время сумеет зарегистрировать переход права собственности на недвижимость».

Но, может быть, игра стоит свеч, поскольку залоговое жилье дешевле, чем в среднем на рынке? Отчасти аргумент справедлив. «Как правило, при покупке заложенной квартиры можно рассчитывать на дисконт от 5 до 20% от рыночной стоимости, его размер зависит от того, насколько срочно нужно прежнему заемщику продать недвижимость», — считает А. Бахаев. А вот К. Шибецкий уверен, что стоимость залоговой квартиры при ее добровольной продаже вряд ли будет заметно отличаться от цены обычного жилья.

Если недвижимость продают по решению суда, то условия для потенциального покупателя будут более выгодными. Как уже отмечалось, ее можно купить по цене гораздо ниже рыночной. К тому же банки кредитуют заемщиков, которые готовы приобрести такие квартиры, по льготным ставкам. Информацию о реализуемых объектах и их стоимости можно найти в специальных разделах сайтов кредитных организаций.

 

следующая новость архив новостей предыдущая новость Версия для печати Денежные
переводы

Каталог
залогового имущества
Государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» является главным акционером Связь-Банка.

Информация о лицах, под контролем либо значительным влиянием которых находится Банк

Раскрытие информации профессионального участника рынка ценных бумаг

© 2001—2018 «Связь-Банк». ПАО АКБ «Связь-Банк» основано в 1991 году
Генеральная лицензия Банка России № 1470

Информация для акционеров

Раскрытие информации

Пользовательское соглашение

Информация о процентных ставках по договорам банковского вклада

Место нахождения Банка: 105066, г. Москва,
ул. Новорязанская, д. 31/7, корп.2

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *