Муниципальная квартира

Содержание

Социальное жилье в России

27 августа 2013 года

Что такое социальное жилье?

Социальное жилье такой вид недвижимости, при котором право собственности на имущество принадлежит государству или муниципалитету. Квартиры для проживания выделяются, в частности, для малоимущих слоев населения, которые не могут позволить себе покупку собственного жилья.

Какая ситуация с социальным жильем в России?

  1. При сложившейся практике приватизации, строить социальное жилье становится невыгодно  за счет этого растут цены на недвижимость, итак неподъемные для большинства россиян.
  2. Если социальное жилье и строят, то, как правило, на периферийных землях и используя при строительстве самые дешевые материалы и технологии, тем самым образуя своеобразные «гетто» для бедных слоев населения без всякой инфраструктуры, а, значит, возможности для ребенка «пробиться в люди».

    Социальное жилье в России

    В таких «гетто», как правило, высокий уровень преступности.

Кому положено социальное жилье?

Существуют три категории людей, которые нуждаются в улучшении своих социальных условий путем получения социального жилья:

  • граждане на учете улучшения жилищных условий;
  • признанные малоимущими и нуждающимися в жилье;
  • нуждаются в содействии при приобретении жилья.

Требования к таким гражданам следующие:

  1. гражданство РФ;
  2. регистрация по месту жительства 10 лет и более;
  3. маленькая площадь на каждого проживающего в квартире жильца;
  4. отсутствие действий, которые привели бы к ухудшению жилищных условий.

Далее категории определения семьи малоимущей во многом совпадают с программой «Молодая семья».

Как признать семью малоимущей?

В малоимущей семье средний общий доход при разделении на каждого члена семьи ниже прожиточного минимума. Для признания семьи малоимущей, следует подать пакет документов, в котором должны содержаться:

  • справка об указании членов семьи и степени родства;
  • документы об их фактических доходах.

Помимо людей с низким доходом, получить социальное жилье в России могут ликвидаторы последствий Чернобыльской катастрофы, вынужденные переселенцы и те, кто желает переехать из районов Крайнего Севера.

Как получить социальное жилье?

  1. Если не принципиально, где именно в России вы собираетесь проживать нужно посмотреть, в каком регионе, по данным Росстата, проще получить жилье.
  2. Узнать прожиточный минимум по вашему городу или области.
  3. Соблюсти все условия для признания семьи малоимущей, составить заявление по форме, которую утверждает региональный орган власти, подписать данное заявление всей семьей. Формы бланков и образцы заявлений можно найти на официальных сайтах.

Какие документы необходимо предоставить?

  1. заявление с подписями всех заинтересованных членов семьи;
  2. паспорта, свидетельства о рождении для несовершеннолетних детей и прочее, что могло бы подтвердить родственные отношения лиц, которые подписали заявление.
  3. документы, подтверждающие размер доходов за последние два года, и информация об имуществе (за исключением пригодного для проживания жилья).

Какие документы иногда требуется предоставить дополнительно?

  1. право собственности членов семьи на жилые помещения, которые пригодны для проживания (в том числе и в случае, если имеется имущество за границей)  за 5 лет;
  2. о наличии прав на внеочередное получение жилья (кто обладает такими правами  смотрите Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 года N 378). http://www.rg.ru/2006/06/21/zabolevaniya-perechen-dok.html
  3. выписку из домовой книги о том, что гражданин проживает в стране в течение прошедших 10 лет.

В случае принятия положительного решения о постановке семьи на учет в качестве нуждающейся в жилых помещениях по договору социального найма (вопрос решается примерно в течение месяца), заявителю направляется соответствующее извещение.

Кто первый в очереди?

  • сироты, демобилизированные и вернувшиеся из заключения люди, утратившие свое жилье;
  • тяжело больные люди с хроническими заболеваниями;
  • жильцы домов, которые находятся в аварийном состоянии и для проживания не пригодны.

Таким образом, для того, чтобы получить право на покупку социального жилья, нужен целый ряд условий, при соблюдении которых, семья имеет право на получение квадратных метров. Но, учитывая количество таких условий, получение заветной жилплощади может заставить себя долго ждать.

Как получить социальное жилье в Москве. Кому положено социальное жилье. Последние изменения в законодательстве

Законодательство г. Москвы на основании Российского законодательства, Закон №29 от 14. 06. 2006 г. города Москвы «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» в последней редакции закона №7 от 2 марта 2011 г. жестко определяет три категории нуждающихся в улучшении жилья москвичей, которые могут получить социальное жилье от города:

• Граждане, поставленные на учет в городе Москве на улучшение жилищных условий до 01. 03.

Социальное жильё

2005 г.

• граждане, которые в установленном порядке признаны в Москве малоимущими, и которые признаны нуждающимися в жилье

• граждане, нуждающиеся в содействии г. Москвы в приобретении льготного жилья в рамках существующих городских программ

Московские власти предъявляет к гражданам-кандидатам на улучшение жилищных условий такие столь же жесткие требования:

• гражданство РФ.

• регистрация по месту жительства в Москве 10 и более лет.

• площадь жилого помещения, в котором проживают кандидаты на улучшение жилья на каждого из проживающих в данном помещении членов семьи кандидата на улучшение жилья составляет менее 10 м2 жилой площади для отдельных или 15 м2 жилой площади для коммунальный квартир

• за последние 5 лет перед подачей заявления на улучшение жилищных условий граждане не производили действия, которые привели к ситуации, ухудшившей жилищные условия в жилом помещении, в котором они проживают

Под действиями, которые привели к ситуации, ухудшившей жилищные условия в жилом помещении, статья 10 Закона Москвы №29 от 14. 06. 2006 г. определяет:

• сделки с недвижимостью, которые изменили порядок пользования гражданами жилыми помещениями

• осуществление обмена жилыми помещениями, в результате которого ухудшились жилищные условия

• выселение в судебном порядке граждан за невыполнение или нарушение условий договора пользования жилыми помещениями

• расторжения брака и другие действия, которые привели к изменению состава семьи

• вселение третьих лиц в жилое помещение (за исключением временного вселения в жилое помещение третьих лиц)

• выдел собственниками жилья доли в принадлежащих им жилых помещениях

• отчуждение (продажа, дарение и иные действия, повлекшие отчуждение) собственниками жилья жилого помещения или его частей

При этом к действиями, которые привели к ситуации, ухудшившей жилищные условия в жилом помещении, закон не относит:

• вселение и регистрация несовершеннолетних детей по месту жительства родителей или одного из родителей

• вселение и регистрация усыновленных несовершеннолетних детей по месту жительства усыновителей (родителей) или одного из усыновителей (родителей)

• вселение и регистрация по месту жительства в установленном порядке родственников, являющихся членами семьи: одного из супругов или родителей (нетрудоспособных) и других родственников-членов семьи, в том случае, если они уже состояли до вселения на учете на улучшение жилья в Москве.

• расторжение судом договора ренты по инициативе рентополучателя и возврат жилого помещения рентополучателю

• признание судом недействительной сделки с жилым помещением

• вселение родителей (нетрудоспособных), которые до вселения имели в пользовании или собственности жилье в Москве, которое в установленном порядке признано непригодным для проживания и не подлежит реконструкции или ремонту или же передали безвозмездно свое жилье в Москве городу

• отказ любой из сторон от исполнения условий договора дарения жилого помещения

Чтобы семья была признана малоимущей для получения социального жилья, нужно в установленном порядке обратиться с заявлением в районную управу по месту жительства, к которому приложить достаточно объемный пакет подтверждающих документов.

С составом этих документов можно ознакомиться в управе или на сайте Департамента жилищной политики Москвы housing mos ru

Социальное жилье в России

27 августа 2013 года

Что такое социальное жилье?

Социальное жилье такой вид недвижимости, при котором право собственности на имущество принадлежит государству или муниципалитету. Квартиры для проживания выделяются, в частности, для малоимущих слоев населения, которые не могут позволить себе покупку собственного жилья.

Какая ситуация с социальным жильем в России?

  1. При сложившейся практике приватизации, строить социальное жилье становится невыгодно  за счет этого растут цены на недвижимость, итак неподъемные для большинства россиян.
  2. Если социальное жилье и строят, то, как правило, на периферийных землях и используя при строительстве самые дешевые материалы и технологии, тем самым образуя своеобразные «гетто» для бедных слоев населения без всякой инфраструктуры, а, значит, возможности для ребенка «пробиться в люди». В таких «гетто», как правило, высокий уровень преступности.

Кому положено социальное жилье?

Существуют три категории людей, которые нуждаются в улучшении своих социальных условий путем получения социального жилья:

  • граждане на учете улучшения жилищных условий;
  • признанные малоимущими и нуждающимися в жилье;
  • нуждаются в содействии при приобретении жилья.

Требования к таким гражданам следующие:

  1. гражданство РФ;
  2. регистрация по месту жительства 10 лет и более;
  3. маленькая площадь на каждого проживающего в квартире жильца;
  4. отсутствие действий, которые привели бы к ухудшению жилищных условий.

Далее категории определения семьи малоимущей во многом совпадают с программой «Молодая семья».

Как признать семью малоимущей?

В малоимущей семье средний общий доход при разделении на каждого члена семьи ниже прожиточного минимума. Для признания семьи малоимущей, следует подать пакет документов, в котором должны содержаться:

  • справка об указании членов семьи и степени родства;
  • документы об их фактических доходах.

Помимо людей с низким доходом, получить социальное жилье в России могут ликвидаторы последствий Чернобыльской катастрофы, вынужденные переселенцы и те, кто желает переехать из районов Крайнего Севера.

Как получить социальное жилье?

  1. Если не принципиально, где именно в России вы собираетесь проживать нужно посмотреть, в каком регионе, по данным Росстата, проще получить жилье.
  2. Узнать прожиточный минимум по вашему городу или области.
  3. Соблюсти все условия для признания семьи малоимущей, составить заявление по форме, которую утверждает региональный орган власти, подписать данное заявление всей семьей.

    Кто может претендовать на получение социального жилья?

    Формы бланков и образцы заявлений можно найти на официальных сайтах.

Какие документы необходимо предоставить?

  1. заявление с подписями всех заинтересованных членов семьи;
  2. паспорта, свидетельства о рождении для несовершеннолетних детей и прочее, что могло бы подтвердить родственные отношения лиц, которые подписали заявление.
  3. документы, подтверждающие размер доходов за последние два года, и информация об имуществе (за исключением пригодного для проживания жилья).

Какие документы иногда требуется предоставить дополнительно?

  1. право собственности членов семьи на жилые помещения, которые пригодны для проживания (в том числе и в случае, если имеется имущество за границей)  за 5 лет;
  2. о наличии прав на внеочередное получение жилья (кто обладает такими правами  смотрите Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 года N 378). http://www.rg.ru/2006/06/21/zabolevaniya-perechen-dok.html
  3. выписку из домовой книги о том, что гражданин проживает в стране в течение прошедших 10 лет.

В случае принятия положительного решения о постановке семьи на учет в качестве нуждающейся в жилых помещениях по договору социального найма (вопрос решается примерно в течение месяца), заявителю направляется соответствующее извещение.

Кто первый в очереди?

  • сироты, демобилизированные и вернувшиеся из заключения люди, утратившие свое жилье;
  • тяжело больные люди с хроническими заболеваниями;
  • жильцы домов, которые находятся в аварийном состоянии и для проживания не пригодны.

Таким образом, для того, чтобы получить право на покупку социального жилья, нужен целый ряд условий, при соблюдении которых, семья имеет право на получение квадратных метров. Но, учитывая количество таких условий, получение заветной жилплощади может заставить себя долго ждать.

Собственное и муниципальное жилье – что лучше?

До недавнего времени приватизация жилья шла полным ходом. За время действия закона –  а это двадцать с лишним лет – около 70% жилого фонда было приватизировано. Однако сейчас можно наблюдать и обратные действия, и чаще всего от приватизации отказываются пенсионеры. Это связано со многими нюансами. Эксперты нашего агентства рассматривают плюсы и минусы собственного и муниципального жилья.

Собственное жилье

Самое большое преимущество жилья, приобретенного в собственность, — это возможность им распорядиться так, как хочется владельцу: квартиру можно продать, обменять, завещать или подарить, заложить в кредитной организации. Можно даже довольно долго не платить коммунальные платежи, при этом выселить владельца будет нелегко. И это видно по тому, что с того времени, как существует закон о приватизации жилья, неплательщиков по коммунальным платежам прибавилось. Чаще всего управляющие компании не спешат обращаться в суд, т.к. это довольно хлопотно, да и суды не всегда встают на сторону коммунальщиков, и решают проблемы с  неплательщиками гораздо проще – прекращают предоставлять неоплаченные коммунальные услуги: например, отключают свет, перекрывают воду. В таких случаях хозяева квартир предпочитают быстрее закрыть свою задолженность перед коммунальщиками.

Собственник может лишиться жилья и в том случае, если использует его не по назначению. Так, например, через суд лишили квартиры ее владельца, который устроил в ней рабочий цех.

Социальное (муниципальное) жильё: что это такое и как получить, кто имеет право

Мало того, что производственный шум мешал отдыху соседям злополучной квартиры, так из помещения еще постоянно шли вредные испарения, которые причиняли ущерб здоровью жителей верхних этажей. В результате квартиру обязали продать с публичных торгов, а деньги, вырученные от продажи, отдать теперь уже бывшему собственнику квартиры, за вычетом судебных издержек.

Так же через суд владельца могут лишить квартиры, если он сделал незаконную перепланировку, которая ведет к риску разрушения здания, в котором находится. Или за нарушение санитарно-гигиенических норм. В данных случаях вопрос так же решается через суд, при этом назначается экспертиза, которая должна зафиксировать нарушение, благодаря которому  происходит выселение. Так, в Североморске к выселению принудили женщину, в квартире которой находилось несколько собак. Животные проявляли агрессию по отношению к соседям женщины и несколько раз их кусали. В подъезде стоял смрад от продуктов жизнедеятельности собак. Согласно постановлению суда, женщину так же обязали продать квартиру и на эту сумму приобрести другое жилье.

Тем не менее, все эти перечисленные случаи выселения собственника из жилья достаточно редки, и выселить собственника без суда все-таки сложно. А вот прописать гражданина в его квартире будет гораздо легче, чем в муниципальной, и в этом — тоже преимущество собственного жилья.

На этом перечисление преимуществ приватизации, пожалуй, мы закончим и перейдем к недостаткам и сложностям, связанным с собственным жильем.

Во-первых, это налоги. Совсем недавно они были невысокие даже для больших квартир, однако сейчас все изменилось. А все потому, что изменился порядок кадастровой оценки недвижимости, на основе которой производится налогообложение. Может быть, ставка налога 0,1% и небольшая, однако выливается в приличную сумму. Так, собственник типовой «двушки» в обычном панельном доме в среднем по Москве должен выложить в год 5062 рубля. Оспорить, конечно, размер кадастровой стоимости квартиры можно, но это занимает много времени и сил для хождения по инстанциям.

А если квартира приобретена в результате наследования, при этом она была в собственности, то придется уплатить еще и госпошлину, размер которой зависит от степени родства с наследодателем. А это 0,3-0,6% от стоимости квартиры.

На плечи собственников ложится и бремя содержания общего имущества многоквартирного дома. А совсем недавно собственников обязали совершать еще одни платежи – за будущий капремонт дома, в котором находится их квартира. Размер платежей разный, и он устанавливается местными властями. Так, в Москве это 15 рублей за квадратный метр.

Но не только денежные вопросы в последнее время волнуют собственников жилья. Пожилые люди сталкиваются с еще одной неприятностью, и даже опасностью. За одинокими престарелыми собственниками жилья охотятся мошенники, которые разными способами и под разными предлогами лишают их недвижимого имущества, а то и жизни.

Все эти трудности и обязанности, с которыми сталкиваются собственники квартир, вынуждают многих расприватизировать квартиры и возвращаться к проживанию в муниципальных квартирах, о преимуществах и  недостатках проживания в которых мы поговорим теперь.

Муниципальная квартира

Самое большое преимущество проживания в квартире по договору социального найма – это отсутствие налога на собственность и обязательств по взносам за капремонт. Жильцы муниципальных квартир имеют право на улучшение жилищных условий за счет государства. Есть гарантии, что в случае непредвиденных обстоятельств, приведших квартиру в негодность (например, пожара), государство предоставит новое жилье. Коммунальные услуги оплачиваются по более низким тарифам. И можно даже передать по наследству квартиру своим  родственникам, если они были в ней зарегистрированы. И это будет гораздо дешевле, чем процедура наследования квартиры, находящейся в личной собственности. Муниципальные квартиры имеют государственную защиту от мошенничества.

Самым большим недостатком муниципального жилья – это опасность быть выселенным. Список оснований, за которые можно выселить нанимателя из муниципальной квартиры, довольно велик – от неуплаты коммунальных платежей до жалоб соседей. Но это еще не все. Квартиру нельзя продать, подарить, заложить в банк, сдать в аренду без согласия управляющей компании.  Если в квартире не были прописаны другие родственники, квартира после смерти ответственного квартиросъемщика переходит в собственность государству с выселением всех проживающих в ней жильцов.

Что же выбрать?

Наши эксперты не могут дать однозначного ответа, какое жилье предпочтительней – собственное или муниципальное. Все очень индивидуально и зависит от конкретных условий проживания. Конечно, одинокому пенсионеру лучше все-таки выбрать проживание в муниципальной квартире. Это и дешевле, и безопаснее. Гражданам же, которые в будущем планируют совершать какие-то действия с жильем, предпочтительнее иметь его в собственности. В любом случае, необходимо учесть все нюансы, все достоинства и недостатки каждого варианта и принять правильное решение. В этом вам помогут специалисты нашего агентства.

Дополнительная информация:

Квартиры, с которыми могут быть проблемы

Уменьшить налог при продаже квартиры

Первичный и вторичный рынок жилья в России

Правовой режим коммунальных квартир: коллизии жилищного законодательства и практика их разрешения

(Тарасова А. Е.) ("Семейное и жилищное право", 2011, N 6) Текст документа

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ КОММУНАЛЬНЫХ КВАРТИР: КОЛЛИЗИИ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И ПРАКТИКА ИХ РАЗРЕШЕНИЯ <*>

А. Е. ТАРАСОВА

——————————— <*> Tarasova A. E. Legal regime of communal flats: conflicts of housing legislation and practice of resolution thereof.

Тарасова Анна Евгеньевна, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Южно-Российского института ФГОУ ВПО "Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ", кандидат юридических наук.

В статье рассматриваются актуальные вопросы правового регулирования в нормах гражданского и жилищного законодательства режима жилых помещений с позиции их делимости, неделимости как объектов прав. Автором анализируются пробелы в регулировании статуса коммунальных квартир при реконструкции многоквартирного дома, признанного аварийным. Предлагаются пути совершенствования жилищного законодательства в регулировании отношений, складывающихся в коммунальных квартирах со смешанным составом пользователей (собственники и наниматели комнат).

Ключевые слова: жилое помещение, коммунальная квартира, перепланировка и переустройство, реконструкция, многоквартирный дом.

The article deals with current issues of legal regulation in the rules of civil and housing law regime of premises with their positions divisibility, indivisibility, as the objects of rights. The author analyzes the gaps in the regulation of the status of communal apartments in the reconstruction of an apartment building, found in an emergency. Suggests ways to improve the housing legislation to regulate relations in communal apartments, with mixed users (owners and tenants of rooms).

Key words: housing, communal apartment, redevelopment of premises, reconstruction of the dwelling, apartment house.

Жилищный кодекс РФ в качестве объектов жилищных прав определяет жилые помещения (ст. 15 ЖК РФ), устанавливая следующие их виды: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Таким образом, жилищное законодательство исходит из делимости жилого помещения для целей определения объектов жилищных прав, т. е. самостоятельных единиц, в отношении которых могут складываться жилищные отношения. Этот подход сам по себе является спорным, так как исходя из природы жилого помещения оно должно относиться все же к объектам неделимым. Обратимся к общей системе объектов гражданских прав, учитывая, что общая легитимация объектов, по поводу которых могут складываться частные отношения, определяется в отрасли гражданского права и в дальнейшем правовой режим некоторых объектов развивается уже в рамках иных отраслей права, требуя более сложного механизма регулирования. ГК РФ в общих положениях об объектах гражданских прав не уделяет отдельного внимания помещениям (жилым или нежилым). В ст. 133 ГК РФ дается понятие неделимой вещи как вещи, раздел которой невозможен без изменения ее назначения. Однако как соотносится это правило с понятием помещения, отсутствующего в гражданском законодательстве, исходя из положений ГК РФ установить нельзя. Из всей системы норм гражданского законодательства можно сделать вывод, что к вопросу о делимости жилого помещения как объекта прав гражданское законодательство, так же, как и жилищное, подходит неоднозначно. В частности, в правоприменительной практике при разрешении споров со множественным составом собственников на индивидуальный жилой дом сложился определенный подход, допускающий раздел жилого дома. Это вытекает из Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" <1>. ——————————— <1> Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961 — 1993. М.: Юридическая литература, 1994.

В случае технической возможности разработки варианта раздела общей собственности на дом между сособственниками из такого индивидуального дома может получиться многоквартирный дом, подпадающий под определение многоквартирного дома, закрепленное в п. 6 раздела I Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" <2>. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. ——————————— <2> Российская газета. N 28. 2006.

В случае невозможности раздела индивидуального жилого дома на изолированные друг от друга части (с отдельными выходами на прилегающий земельный участок) по соглашению сособственников или в судебном порядке определяется вариант пользования домом, находящимся в общей собственности, соразмерно долям собственников или с отступлением от идеальных долей (при соблюдении определенных условий — наличие согласия сособственников, выплата компенсации и др.). При этом индивидуальный дом не рассматривается как делимый объект, отношения общей долевой собственности в нем сохраняются и коммунального дома юридически не образуется. Поскольку в ЖК РФ к объектам жилищных прав относится не только жилой дом, но и его часть, в судебной практике под выделением части дома понимается предоставление сособственнику части помещений в отдельное владение и пользование, в то время как остальная часть (как правило, это помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения бытовых потребностей, связанных с проживанием в помещении, — коридоры, сантехнические помещения, кухня) сохраняется в режиме общего пользования всех сособственников. В этом случае не формируется правовой режим многоквартирного дома. Часть дома рассматривается как объект жилищных прав только применительно к правомочиям владения и пользования, а не в качестве самостоятельного, оборотоспособного объекта внутри многоквартирного дома. Это вытекает и из самого понятия многоквартирного дома как комплекса, состоящего из двух и более квартир (п. 6 раздел I Постановления Правительства РФ N 47 от 28 января 2006 г.), а также разъяснения вышестоящей судебной инстанции о неделимости индивидуального жилого дома с образованием дома коммунального типа (Постановление Пленума ВС РФ N 4 от 10 июня 1980 г.). Аналогичная ситуация складывается и в отношениях общей собственности на квартиру. Судебная практика не допускает раздел такого помещения с образованием коммунальной квартиры, таким образом, исходит из принципа неделимости объекта. Так, в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 14 от 2 июля 2009 г. указывается: "…принимая во внимание, что жилое помещение законом отнесено к недвижимому имуществу (часть 2 статьи 15 ЖК РФ, пункт 1 статьи 130 ГК РФ), мировым судьям в силу пункта 7 части 1 статьи 23 ГПК РФ подсудны дела об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду. Если спор об определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (пункт 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ)" <3>. Исходя из данного разъяснения доля в общей собственности на квартиру не может быть выделена в натуре, только определена для целей владения и пользования жилым помещением. Однако указанные положения, применяемые на практике в отношении жилых домов и квартир, не позволяющие превращать их в коммунальное жилье, законодательно не закреплены. ——————————— <3> Российская газета. N 123. 2009.

Вопросы о делимости, неделимости объектов недвижимости в жилищной сфере, относящихся к имущественным комплексам (многоквартирные дома), по аналогии к нежилым имущественным комплексам (здания с отдельными помещениями в нем); о трансформации правового режима собственности внутри таких объектов, а также между объектами разного назначения и конструктивного свойства, например трансформация индивидуального дома — в многоквартирный, отдельной квартиры — в коммунальную квартиру, относятся к правовым пробелам. Гражданское законодательство в вопросе определения жилого помещения отсылает к жилищному законодательству. Именно ЖК РФ устанавливает виды жилых помещений и их правовой режим. Полагаем, что понятие комнаты или части квартиры в качестве самостоятельных разновидностей жилого помещения как объекта жилищных прав явилось компромиссом между прежней советской системой решения жилищной проблемы и современной системой, сохранившей преемственность в легитимации коммунальных квартир как самостоятельных объектов прав. Однако же само понятие коммунальной квартиры, ее правовой режим, основания возникновения коммунальных квартир жилищное законодательство четко не устанавливает. Исходя из анализа некоторых норм ЖК РФ очевидно прослеживается направленность на постепенный отказ от коммунальных квартир и исключение их из числа объектов жилищных прав (например, ст. 59 ЖК РФ, закрепившая преимущественный порядок занятия освободившихся жилых помещений соседями по коммунальной квартире при наличии определенных условий; ст. 82 ЖК РФ об изменении договора социального найма, не предусматривающая в силу своей императивности право на создание коммунальной квартиры путем заключения с членами семьи/бывшими членами семьи, проживающими в одном помещении, отдельных договоров найма). При принятии нового кодифицированного акта, призванного на современном уровне урегулировать жилищные отношения, законодатель не смог отказаться от закрепления правового режима коммунальных квартир, поскольку таковые уже были созданы и заселены гражданами до введения в действие ЖК РФ. И хотя предполагается, что создаваться новые коммунальные квартиры больше в РФ не будут, а только предоставляться в порядке перераспределения коммунальные квартиры старого жилищного фонда, прямого законодательного установления на этот счет нет. Кроме того, сохраняются и уже приватизированные коммунальные квартиры, в которых собственникам принадлежат на праве собственности отдельные части квартиры или комнаты, а помещения вспомогательного использования находятся в общей долевой собственности. Эти коммунальные квартиры участвуют в гражданском и жилищном обороте, являются объектами купли-продажи, найма и т. п. В итоге сложился двойственный подход к определению правового режима такого объекта, как жилое помещение. Гражданское законодательство исходит из понимания жилого помещения как единой неделимой вещи. Напротив, жилищное законодательство, которое в этом вопросе обязывает и гражданское законодательство учитывать наличие иного подхода, рассматривает жилое помещение в одних случаях как неделимый объект (яркий пример — ст. 82 ЖК РФ) и как делимый, закрепляя комнаты (части квартир) в числе видов жилых помещений. Это, в свою очередь, открывает путь различным правоприменительным коллизиям. Так, в жилищном праве отсутствуют меры правовой защиты граждан, временно выселяемых из коммунальных квартир на период реконструкции (но не капитального ремонта) многоквартирного дома, оказавшегося в аварийном состоянии (например, вследствие пожара). Существует правовая неопределенность в вопросе о возможности после реконструкции многоквартирного дома сооружения вместо разрушенных (утраченных) коммунальных жилых помещений отдельных изолированных (не коммунальных) квартир для тех же правообладателей. Ведь отношение современного жилищного законодательства к коммунальным квартирам состоит в отказе от создания нового коммунального жилья и постепенного вывода из оборота имеющегося. Однако на практике при реконструкции аварийных домов, когда фактически дом (или секция, или конкретные помещения) создается заново, правоприменители отказываются признавать отмеченный подход к коммунальным квартирам и продолжают возводить новые коммунальные квартиры, осуществляя вместо реконструкции капитальный ремонт многоквартирного дома <4>. Это связано с отсутствием, с одной стороны, прямого законодательного решения указанного вопроса, с другой стороны, с дефицитом фонда социального использования. ——————————— <4> Хотя согласно Постановлению Правительства РФ N 47 от 28 января 2006 г. "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" последствиями признания многоквартирного дома аварийным являются его снос или реконструкция. При этом понятие реконструкции отличается от капитального ремонта дома.

Незащищенными оказываются и наниматели комнат в коммунальных квартирах со смешанным статусом пользователей, что также можно отнести на счет несовершенства жилищного законодательства. В коммунальной квартире могут оказаться различные пользователи: собственники и наниматели, в то время как правовой режим вспомогательных помещений в коммунальной квартире, согласованный с учетом неодинакового статуса пользователей, в законодательстве отсутствует. На практике это может приводить к полной незащищенности нанимателей комнат в коммунальной квартире и ущемлению их жилищных прав. Так, вспомогательные помещения квартиры находятся в долевой собственности только собственников коммунальных комнат (частей квартиры). И согласно ч. 2 ст. 41 ЖК РФ изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки. Поскольку у собственника и нанимателя комнат в коммунальной квартире не может формироваться режим общей собственности на вспомогательные помещения квартиры (у собственника — есть право собственности, у нанимателя — только право пользования), то наниматель комнаты с учетом нормы ст. 41 ЖК РФ может быть полностью исключен из процесса согласования правового режима общего имущества в коммунальной квартире. Зато таким правом наделен наймодатель жилого помещения — собственник (РФ, субъект РФ или муниципальное образование в зависимости от принадлежности жилого помещения). Таким образом, судьбу общего имущества коммунальной квартиры без учета прав нанимателя решают собственники, проживающие в коммунальной квартире, и публичный собственник жилого помещения, сдавший его внаем. По одному из дел нанимателя коммунальной комнаты не привлекли к решению вопроса между собственниками (гражданкой, проживающей в соседней коммунальной комнате, и районным муниципалитетом, предоставившим другую комнату в социальный наем) об изменении размера общего имущества коммунальной квартиры (санузла, ванной комнаты, кухни и коридора) путем перепланировки и переустройства с присоединением указанной части общего имущества к комнате собственника помещения в коммунальной квартире. При этом муниципалитет в порядке главы 4 ЖК РФ сам же и согласовал такие перепланировку и переустройство. В результате наниматель коммунальной комнаты, проживающий в коммунальной квартире по договору социального найма, заключенному с муниципальным собственником этой комнаты, оказался без необходимых санитарных удобств и мест общего пользования.

Как можно получить социальное жилье по договору?

Действия муниципального органа совершались и в порядке главы 4 ЖК РФ (как административного органа), и в порядке ст. 41 ЖК РФ (как собственника) с учетом действующего договора социального найма, объектом которого выступала комната в коммунальной квартире <5>. ——————————— <5> URL: www. kirovsky. ros. sudrf. ru.

Несовершенство жилищного законодательства заключается не только в несогласованности правового режима коммунальных квартир, в которых состав пользователей может быть неоднороден (и собственники, и наниматели), но и в определении объектов жилищных прав. В приведенном деле районная администрация ссылалась на то обстоятельство, что объектом договора найма являлась комната, а не вспомогательные помещения в коммунальной квартире и не коммунальная квартира. Получается, что, определив в качестве вида жилого помещения комнату или часть квартиры, законодатель допускает отмеченную коллизию, когда наниматели жилых помещений в коммунальной квартире лишены прав на общее имущество в ней, в то время как именно оно обеспечивает соответствие их комнаты санитарным и техническим требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям. Правильным, на наш взгляд, было бы отнесение к видам жилых помещений не просто комнаты или части квартиры, а комнаты в коммунальной квартире или части коммунальной квартиры, включая вспомогательные помещения, относящиеся к общему имуществу коммунальной квартиры с соответствующей для собственников долей в праве общей собственности, а для нанимателей — долей пользования в помещениях вспомогательного использования. В ст. 41 ЖК РФ необходимо внести корректировку о том, что положения ч. 2 ст. 41 ЖК РФ относятся к собственникам, непосредственно проживающим в коммунальной квартире. В случае проживания в коммунальной квартире помимо собственников нанимателей по договору социального найма, вопросы, указанные в ст. 41 ЖК РФ, не могут быть решены без согласия нанимателей коммунальных комнат. Введение правового режима таких жилых помещений, как комната и часть квартиры, применительно к коммунальным квартирам, а также с учетом конструктивных особенностей жилищного фонда к специализированному жилью — общежитиям, маневренным домам, позволит решить проблему соотношения жилищного и гражданского законодательства в вопросе о делимости объектов жилищных прав — жилых помещений.

——————————————————————

Название документа

Муниципальное жилье

Юридические вопросы, связанные с муниципальным  жильем достаточно актуальны до настоящего времени. Казалось бы, муниципального жилья становится все меньше, но вопросов, касающихся муниципального жилья, к юристам по жилищным спорам меньше не становится.

Сегодня муниципальное жилье включает в себя перечень жилых помещений, находящихся в собственности органов местного самоуправления. Такое жилье предоставляется нанимателю исключительно в пользование, что предусмотрено Жилищным кодексом РФ. Главным недостатком муниципального жилья считается то, что такое имущество не может являться предметом договоров дарения, мены, купли-продажи, т.е. его нельзя отчуждать. Распоряжаться жильем может исключительно его собственник — муниципалитет. В городе Москва создан специальный орган, который ведает всеми вопросами, связанными с муниципальным жильем – Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

Обращения к адвокату по вопросам, связанным с муниципальным жильем, очень различны. Так, на практике у граждан возникают вопросы, связанные со снятием с регистрационного учета бывших супругов или родственников из муниципальных квартир, которые добровольно не хотят сниматься с учета из них. Такие жизненные обстоятельства нередки и поэтому многие обращаются за помощью к адвокатам с просьбой разрешить подобные ситуации. Также часты обращения с просьбой оказать содействие во вселении в муниципальную квартиру или регистрации туда родственника в отсутствии согласия наймодателя.

Право на проживание в муниципальной  квартире у граждан подтверждается договором социального найма (либо ордером) и регистрацией (пропиской). Для всех жильцов, независимо, ответственный ли это квартиросъемщик или член его семьи, Жилищным кодексом РФ установлены равные права и обязанности.

Из жилого муниципального помещения выселить прописанного там человека можно только по решению суда.  Согласно нормам действующего законодательства, основанием для выселения может служить:

  • добровольное расторжение жильцами договора найма;
  • отказ жильца от исполнения договора в одностороннем порядке (при выезде на другое место жительства, при отказе от оплаты коммунальных услуг);
  • отказ нанимателя и проживающих с ним людей от оплаты жилого помещения;
  • повреждение помещения или его разрушение жильцом;
  • действия нанимателя, нарушающие права соседей;
  • использование предоставленного помещения не по его прямому назначению;
  • смерть одинокого жильца.

Выселение из муниципальной квартиры, занимаемой гражданами по договору  найма, возможно как с предоставлением им другого жилья, так и без него.

За неуплату за право пользования жилым помещением более 6 месяцев Жилищный кодекс РФ предусматривает выселение жильцов в судебном порядке. Оправданием может служить болезнь нанимателя, потеря кормильца, наступление инвалидности, задержка в выплатах пенсии или заработной платы. Согласно договору найма, собственником жилищного помещения является наймодатель, поэтому только он может подать в суд заявление о выселении жильцов. Случаи выселения за неуплату являются крайней мерой воздействия на недобросовестных нанимателей. Чаще всего суды, идя им навстречу, предоставляют дополнительные сроки для погашения задолженности.

Еще одним основанием для  принятия решения о выселении является нарушение нанимателем правил проживания. К таким нарушениям можно отнести шум, ремонтные работы в неустановленное время, разведение животных, использование квартиры не по назначению, поведение асоциального характера, мешающего нормальной жизни соседей.

Для рассмотрения судом таких фактов они должны быть документально зафиксированы (показания свидетелей, протокол полиции, акты контролирующих органов и так далее). Эти нарушения должны иметь систематический характер, и сначала нанимателю должно быть сделано предупреждение о необходимости их устранения. Выселение в таких случаях производится без предоставления другой жилплощади.

Основанием для решения о выселении могут служить официально оформленные доказательства аморального поведения жильца, свидетельствующие о невозможности совместного с ним проживания, так как это негативно отражается на состоянии их здоровья и психики.

Аргументом в пользу принятия решения о выселении может служить и наличие у такого жильца другого пригодного для жилья помещения. В этом случае выселение производится также без предоставления другого жилья.

Суд может признать утрату жильцом права пользования квартирой, если он был вписан в ордер, но в нее не вселялся. Основанием для этого может служить отсутствие в квартире личных вещей жильца, продолжительная задолженность по оплате коммунальных платежей, его добровольное решение об отказе от пользования помещением, наличие у него другой жилплощади и так далее. Подтверждающим документом могут служить свидетельские показания соседей или справка от участкового инспектора.

После принятия  решения о выселении квартиросъемщикам предоставляется определенный срок для его выполнения. При отказе добровольно освободить занимаемое помещение могут быть применены штрафные санкции.

Судебные споры о выселении с занимаемой жилплощади – самые распространенные в судебной практике. Граждане, проживающие в квартирах муниципальной собственности, могут не знать всех своих прав и обязанностей, что нередко приводит к несправедливому решению по выселению.

Социальное жилье: кто имеет право?

Только квалифицированная помощь опытных юристов поможет отстоять Ваши интересы в судебном заседании.

Служебное жилье

Служебное жилье является одним из видов жилых помещений специализированного жилищного фонда. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма.
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Служебные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений.
Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры. 

Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются: 

1) органом государственной власти Российской Федерации — в жилищном фонде Российской Федерации; 

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации — в жилищном фонде субъекта Российской Федерации; 

3) органом местного самоуправления — в муниципальном жилищном фонде. 

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения. 

Добавить комментарий