Налог на аренду квартиры

Содержание

Думаете о том, как можно не платить налог за сдачу квартиры? Сначала прочитайте эту статью

Нашим специалистам юридического отдела время от времени задают вопрос на предмет того, как не платить налог за сдачу квартиры в аренду и можно ли вообще так поступать. Ниже мы разберем 2 ситуации из практики, прочитав которые, Вы сможете полностью разобраться в ситуации. Обязательно внимательно изучите их.

В рамках нашего законодательства мы настоятельно рекомендуем платить налоги со сдачи квартиры. Во многом это вызвано тем, что наш сайт является СМИ и мы обязаны дать Вам такую рекомендацию. В общем, ни в коем случае не избегайте уплаты налогов, иначе налоговая инспекция однажды «придет к Вам домой» и предпримет различные меры в отношении Вас.

После того, как мы разобрались во всех рисках неуплаты налогов, появилась статья о том, чем грозит сдача квартиры без уплаты налогов.

Ниже мы описали случаи, в которых собственник квартиры решил не платить налоги за сдачу квартиры только для того, чтобы Вы понимали, как не стоит поступать.

Случаи, в которых собственники не платили налоги за сдачу квартиры в аренду и к чему они привели

1. К нам обратилась пенсионерка, которая сдавала квартиры вообще без уплаты налогов весьма длительное время. Зовут ее Лидия Н. Это были 2 квартиры в центре Челябинска. Она получала с них наличными около 30 000 рублей каждый месяц. Квартиры сдавала без договора и, соответственно, несла много рисков. Однажды её вызвали в налоговую инспекцию, где ее обвинили в уклонении от уплаты налогов. После этого Лидия обратилась к нам. Мы ей объяснили, что сдача квартиры в аренду в ее случае не являлась предпринимательской деятельностью и посоветовали изложить сотрудникам налоговой инспекции все детали и обстоятельства. В итоге она уплатила налоги за 2 года в размере 13% НДФЛ. Сверх этого штраф за неуплату налога за сдачу квартиры.

Легальные способы сдать квартиру в аренду, не оплачивая налоги за это

Более интересный случай, по мнению юристов компании elitearenda.ru, был следующий. В нем Елена И. сдавала 3 квартиры в  наем.

Она заключила договор безвозмездного пользования жилым помещением с теми, кто  у нее снимал квартиру. При этом квартиру она сдавала не безвозмездно, а за наличные деньги.

Ей постоянно приходилось тратить время на встречи с квартиросъемщиками. Позже она пояснила сотрудникам налоговой инспекции, что если квартиросъемщик будет зачислять денежные средства на её банковскую карту, это уже не годится. Она вполне справедливо полагала, что если бы сотрудники налоговых органов проверили ее банковские счета и обнаружили постоянные зачисления средств, ежемесячные, одинаковые по суммам, то это могло бы вызвать у них подозрение.

При этом нам она сказала, что сотрудникам налоговой инспекции было парктически невозможно доказать факт сдачи квартиры, если бы не жалобы и показания одного из ее бывших квартиросъемщиков, с которым у нее произошел конфликт. Об этом можно почитать в самом конце предыдущей статьи.

В течение 3 лет она сдавала квартиры таким образом и у нее не возникало проблем. Ее имущество было защищено законом от порчи, пожара и потома с помощью договора безвозмездногол пользования жильем. Однако, спустся некоторое время у нее произошел конфликт с одним из жильцов. Он пожаловался в налоговую инспекцию и они провели проверку, в ходе которой квартиросъемщик встретился с Еленой и передал ей помеченые купюры. Во время встречи он сообщил Елене устно, за что передает деньги, а Елена подтвердила это. Запись была сделана на диктофон. Елену арестовали, а налоговая инспекция возбудила против нее дело по уклонению от уплаты налогов. Наверное, это был единственный способ доказать ее вину.

Затем Елена обратилась в нашу компанию. Наши специалисты сразу же посоветовали расказать все детали представителям налоговой инспекции, оплатить все штрафы, а затем оформить налоговый патент на сдачу квартир, учитывая, что их уже 3 штуки. Она так и поступила.

Примечательно, что позже она нам сказала, что по ее мнению, если бы не конфликт с квартиросъемщиком, то сотрудникам налоговой инспекции однозначно не удалось бы доказать факт сдачи квартиры в наем на коммерческой основе и предъявить Елене какие-либо обвинения. Здесь, пожалуй, нечего возразить.

В общем, специалисты нашей компании, конечно, советуют Вам быть бдительными и законопослушными.

Что такое договор безвозмездной сдачи квартиры в аренду и зачем его оформляют?

Если Ваш квартиросъемщик испортит жилье, например, устроив в нем потоп или пожар, то с помощью такого договора Вы сможете взыскать с него через суд тот материальный ущерб, который он нанес своей безалаберностью.

Также этот договор понадобится Вам в том, случае, если Ваш арендатор нанесет ущерб Вашим соседям. В этом случае Ваши соседи могут обратиться в суд с тем, чтобы Вы компенсировали им ущерб. Вы, в свою очередь, сможете подать встречный иск на вашего квартиросъемщика. Впоследствии, скорее всего, суд признает Вашу правоту и потребует квартиросъемщика оплатить ущерб.

В суде можно упомянуть о том, почему вы пустили квартиросъемщика проживать в Вашу квартиру. Чаще всего дело в том, что это лицо является Вашим другом с очень давних пор или дальним родственником.

Также прочитайте последнюю часть этой статьи. В ней говорится про то, какой налог при сдаче квартиры в аренду Вам придется заплатить  и когда подавать налоговую декларацию.

Если вам необходима детальная консультация по налоговым вопросам, связанным с недвижимостью, то обращайтесь в раздел по консультационным услугам или звоните в нашу компанию по телефону: +7 (351) 750-49-71.

Сдача квартиры в аренду – хороший доход?

Согласно опросам, большинство россиян именно недвижимость рассматривают как лучший актив для инвестиций. Воображение услужливо рисует картинку того, как раз в месяц на карточку поступает арендная плата от квартирантов, а Вы лежите на тропическом пляже и лениво потягиваете коктейль. Увы, реальность гораздо прозаичнее. Имея некоторый опыт по сдаче квартир в аренду, могу сказать, что данный доход пассивным точно не назовешь.

Кому и как можно сдать квартиру в аренду и при этом не платить налоги? Только законные способы

Скорее, это небольшой бизнес, требующей Вашей частичной занятости, который вполне можно совмещать с основной работой.

Скромная, однокомнатная квартира в Москве в пешей доступности от метро в спальном районе будет стоить от 5-5,5 млн. Сдать такую квартиру можно за 25-30 тысяч в месяц плюс компенсация электричества и воды по счетчикам. При самом идеальном варианте без учета квартплаты и налогов имеем доходность от 6% до 6,55% в год.

А теперь добавим к этому 1,5 тысячи ежемесячной квартплаты и налог на доходы (6% если Вы оформите ИП, либо 13% НДФЛ) доходность будет от 4,86% до 5,83% в год.

А если еще добавить к этому расходы на текущей ремонт (всегда ведь в квартире что-то ломается — там подкрасить, тут подклеить), а также периодический «простой» квартиры, то цифры покажутся совсем скромными от 4,03% до 4,95%.

Такой процент в докризисные времена можно было получить по депозиту во вполне надежных банках, например, ВТБ24.

Сейчас же процент значительно выше, при том, что арендные ставки продолжают падать из-за снижающегося спроса.

Сразу скажу, «сдать и забыть» скорее всего не получится, иначе Вы рискуете получить обратно Вашу квартиру в состоянии «под капремонт». Хотя бы раз в месяц необходимо навещать Вашу квартиру — сам факт посещения очень дисциплинирует нанимателей.

Решение разовых проблем, проведение интернета от другого провайдера, вызов сантехника, замена стиральной машинки, скорее всего, потребует Вашего вовлечения. Обычно наниматели не стремятся самостоятельно решать проблемы в арендованной квартире и перекладывают их решение на плечи собственников.

Далее, Вам будет необходимо ежемесячно снимать показания счетчиков и оплачивать квартплату. Можно,конечно, поручить это нанимателям, но практика показывает, что они очень часто «забывают» делать это вовремя, поэтому данный вопрос стоит контролировать самому.

Иногда, наниматели «забывают» или не могут вовремя платить, и каждый собственник рано или поздно сталкивается с необходимостью принудительного выселения. Данный процесс обычно требует личного вмешательства собственника и это тоже затраты времени, и нервов.

Согласно действующему законодательству, если у нанимателей нет московской или подмосковной прописки, им необходимо сделать временную регистрацию. Процесс это совсем не сложный, но требует Вашего времени (минимум два посещения паспортного стола).

Раз в год необходимо наведаться в налоговую и отчитаться о полученном доходе. Теоретически это можно сделать по почте, но лишь немногие отправляют свои налоговые декларации таким способом. Остальные предпочитают личное посещение. Про то, что многие наймодатели, увы, налоги не платят, я не буду говорить, хорошо?

Времена, когда арендаторы живут в квартире годами прошли, средний срок проживания около года, максимум двух, конечно бывают счастливые исключения, но обычно они связаны с заниженной ценой. Например, мой знакомый уже 8 лет снимает квартиру, и арендатор ни разу не поднимал плату. В настоящее время арендная ставка, которую платит мой приятель на 50% ниже рыночной. Но такой подход не имеет ничего общего с инвестициями, не так ли?

Соответственно, минимум раз в два года, по моей практике значительно чаще, Вы будете вынуждены заняться поисками новых нанимателей. И, конечно же, наниматели съедут в самое неподходящее для Вас время, когда Вы не сможете оперативно начать процесс поиска новых нанимателей, в такой ситуации вероятность простоя увеличивается. Сам процесс поиска может занять у Вас от нескольких дней до месяца. Если Вы будете искать нанимателей самостоятельно, без помощи риэлтора, то Ваши трудозатраты возрастут в разы. Конечно же, Вам может повезти, и с первого телефонного звонка и первого просмотра Вы найдете нанимателей свой мечты. Но я говорю, о стандартной, среднестатистической ситуации.

«А как же управляющие компании?» — спросите Вы. «Они существуют» — отвечу Вам я. В Москве я знаю минимум две такие компании, но стоимость их услуг снизит Ваш, и без того небольшой, доход до 3,5% — 4% в год в рублях.

Как видите, пассивный доход от сдачи квартиры в аренду не такой уж «пассивный», и не такой уж выгодный. При том, что вложение в недвижимость требует значительного капитала, а сам актив является низко ликвидным.

Но есть ли альтернатива? Если Вы сейчас подумываете о покупке инвестиционной квартиры, Вы можете вложить свои средства в диверсифицированныйпортфель активов на фондовом рынке. Например, доходность взаимного фонда недвижимости Fidelity Global Property за последние пять лет – 9.27% в долларах США. А порог входа значительно ниже 5 млн рублей. Для биржевых фондов (ETF-ов) порог входа вообще близок к нулю.

Как сдавать квартиру и не платить налоги

Думаете о том, как можно не платить налог за сдачу квартиры? Сначала прочитайте эту статью

Нашим специалистам юридического отдела время от времени задают вопрос на предмет того, как не платить налог за сдачу квартиры в аренду и можно ли вообще так поступать. Ниже мы разберем 2 ситуации из практики, прочитав которые, Вы сможете полностью разобраться в ситуации. Обязательно внимательно изучите их.

В рамках нашего законодательства мы настоятельно рекомендуем платить налоги со сдачи квартиры. Во многом это вызвано тем, что наш сайт является СМИ и мы обязаны дать Вам такую рекомендацию. В общем, ни в коем случае не избегайте уплаты налогов, иначе налоговая инспекция однажды «придет к Вам домой» и предпримет различные меры в отношении Вас.

После того, как мы разобрались во всех рисках неуплаты налогов, появилась статья о том, чем грозит сдача квартиры без уплаты налогов.

Ниже мы описали случаи, в которых собственник квартиры решил не платить налоги за сдачу квартиры только для того, чтобы Вы понимали, как не стоит поступать.

Случаи, в которых собственники не платили налоги за сдачу квартиры в аренду и к чему они привели

1. К нам обратилась пенсионерка, которая сдавала квартиры вообще без уплаты налогов весьма длительное время. Зовут ее Лидия Н. Это были 2 квартиры в центре Челябинска. Она получала с них наличными около 30 000 рублей каждый месяц. Квартиры сдавала без договора и, соответственно, несла много рисков. Однажды её вызвали в налоговую инспекцию, где ее обвинили в уклонении от уплаты налогов. После этого Лидия обратилась к нам. Мы ей объяснили, что сдача квартиры в аренду в ее случае не являлась предпринимательской деятельностью и посоветовали изложить сотрудникам налоговой инспекции все детали и обстоятельства. В итоге она уплатила налоги за 2 года в размере 13% НДФЛ. Сверх этого штраф за неуплату налога за сдачу квартиры.

2. Более интересный случай, по мнению юристов компании elitearenda.ru, был следующий. В нем Елена И. сдавала 3 квартиры в  наем.

Она заключила договор безвозмездного пользования жилым помещением с теми, кто  у нее снимал квартиру. При этом квартиру она сдавала не безвозмездно, а за наличные деньги.

Ей постоянно приходилось тратить время на встречи с квартиросъемщиками. Позже она пояснила сотрудникам налоговой инспекции, что если квартиросъемщик будет зачислять денежные средства на её банковскую карту, это уже не годится. Она вполне справедливо полагала, что если бы сотрудники налоговых органов проверили ее банковские счета и обнаружили постоянные зачисления средств, ежемесячные, одинаковые по суммам, то это могло бы вызвать у них подозрение.

При этом нам она сказала, что сотрудникам налоговой инспекции было парктически невозможно доказать факт сдачи квартиры, если бы не жалобы и показания одного из ее бывших квартиросъемщиков, с которым у нее произошел конфликт. Об этом можно почитать в самом конце предыдущей статьи.

В течение 3 лет она сдавала квартиры таким образом и у нее не возникало проблем. Ее имущество было защищено законом от порчи, пожара и потома с помощью договора безвозмездногол пользования жильем. Однако, спустся некоторое время у нее произошел конфликт с одним из жильцов. Он пожаловался в налоговую инспекцию и они провели проверку, в ходе которой квартиросъемщик встретился с Еленой и передал ей помеченые купюры. Во время встречи он сообщил Елене устно, за что передает деньги, а Елена подтвердила это. Запись была сделана на диктофон. Елену арестовали, а налоговая инспекция возбудила против нее дело по уклонению от уплаты налогов. Наверное, это был единственный способ доказать ее вину.

Затем Елена обратилась в нашу компанию. Наши специалисты сразу же посоветовали расказать все детали представителям налоговой инспекции, оплатить все штрафы, а затем оформить налоговый патент на сдачу квартир, учитывая, что их уже 3 штуки. Она так и поступила.

Примечательно, что позже она нам сказала, что по ее мнению, если бы не конфликт с квартиросъемщиком, то сотрудникам налоговой инспекции однозначно не удалось бы доказать факт сдачи квартиры в наем на коммерческой основе и предъявить Елене какие-либо обвинения. Здесь, пожалуй, нечего возразить.

В общем, специалисты нашей компании, конечно, советуют Вам быть бдительными и законопослушными.

Что такое договор безвозмездной сдачи квартиры в аренду и зачем его оформляют?

Если Ваш квартиросъемщик испортит жилье, например, устроив в нем потоп или пожар, то с помощью такого договора Вы сможете взыскать с него через суд тот материальный ущерб, который он нанес своей безалаберностью.

Также этот договор понадобится Вам в том, случае, если Ваш арендатор нанесет ущерб Вашим соседям. В этом случае Ваши соседи могут обратиться в суд с тем, чтобы Вы компенсировали им ущерб. Вы, в свою очередь, сможете подать встречный иск на вашего квартиросъемщика. Впоследствии, скорее всего, суд признает Вашу правоту и потребует квартиросъемщика оплатить ущерб.

В суде можно упомянуть о том, почему вы пустили квартиросъемщика проживать в Вашу квартиру. Чаще всего дело в том, что это лицо является Вашим другом с очень давних пор или дальним родственником.

Также прочитайте последнюю часть этой статьи. В ней говорится про то, какой налог при сдаче квартиры в аренду Вам придется заплатить  и когда подавать налоговую декларацию.

Если вам необходима детальная консультация по налоговым вопросам, связанным с недвижимостью, то обращайтесь в раздел по консультационным услугам или звоните в нашу компанию по телефону: +7 (351) 750-49-71.

Чем грозит сдача в аренду квартиры без уплаты налогов?

Аренда квартиры | Вся Россия | 2017-06-29 | Админ

 

Метки: Аренда жилья | Налоги | Налог на доходы физлиц | Судебная практика | Доказательство вины | Налоговая проверка

 

Россияне по-прежнему предпочитают не платить налоги с доходов, полученных от сдачи квартир и иных помещений в аренду. Насколько тяжело налоговикам выявлять такие ситуации? Какова вероятность быть пойманным и насколько тяжело доказать факт получения дохода? Может ли обратиться в налоговые органы недовольный жилец? Какие штрафы грозят нарушителям в самом неблагоприятном случае? На все эти вопросы в своей статье пытается ответить Estimate-Estate.ru

Какое наказание предусмотрено от уклонения от уплаты налогов при сдаче недвижимости в аренду

Неуплата налога при сдаче помещений в аренду является прямым нарушением закона. За это предусмотрена налоговая или даже уголовная ответственность (в зависимости от суммы неуплаты).

Уголовная ответственность возникает по статье 198 УК РФ, если сумма неуплаченного налога за три года превышает 900 тысяч рублей. Это соответствует доходу от аренды около 200 тысяч рублей в месяц.

По этой статье даже предусмотрен арест на срок до одного года. Правда, гораздо чаще все ограничивается штрафом от 100 тысяч рублей и выше (а также уплатой самого налога). При этом надо понимать, что штраф накладывается в уголовном производстве, что для арендодателя означает наличие судимости и все вытекающие из нее ограничения (невозможность быть избранным, работать в полиции, главным бухгалтером, получить лицензию на оружие, лицензию кадастрового инженера, оценщика, аудитора и ещё целый ряд ощутимых неудобств). Отметим, что предусмотрен также состав по статье 198.2 УК РФ (уклонение физлицом от уплаты налога в особо крупном размере), наказание по которому ещё более жесткое. Но для мелких арендодателей все же более актуальна налоговая ответственность. В соответствии со статьей 122 НК РФ:

Штраф за неуплату налога составляет 20% от суммы неуплаты, также начисляются пени за каждый день просрочки (дневная ставка равна 1/300 от действующей ставки рефинансирования) и никто не отменяет обязанность уплатить сам налог.

Наказание, наложенное в налоговом производстве, считается правонарушением (а не преступлением), поэтому никаких других последствий для налогоплательщика не возникает.

Насколько активно налоговики ищут арендодателей – неплательщиков?

Объемы одного только столичного рынка аренды квартир оцениваются в 75-125 тыс. квартир, что при средней ставке аренды в 30 тысяч рублей дает около 5 миллиардов в год недополученных бюджетом налогов (на эти деньги можно построить, например, около 6 школ, 20 детских садов или 33 километра автодорог). Поэтому чиновники разных уровней время от время заявляют о начале активных кампаний по борьбе с неплательщиками. Обычно госслужащие поясняют, что налоговики будут активнее взаимодействовать с участковыми, домоуправляющими компаниями, товариществами собственников жилья, а также объявляют о создании горячих линий, куда можно сообщить информацию о злостных неплательщиках.

Но самое главное оружие в таких атаках – психологическое воздействие на арендодателя

Участковые обычно слишком загружены своей основной работой (объективно, общественная опасность от арендодателей-неплательщиков не самая высокая). Домоуправляющие компании очень часто просто не владеют информацией о фактах сдачи квартир на подведомственной им территории (лицевой счет по коммунальным услугам оформлен на собственника). У товариществ собственников жилья обычно отсутствует материальный интерес в таком сотрудничестве (они больше заинтересованы в сборе взносов с собственников и едва ли хотят искать повод, чтобы испортить отношения с кем-то из них). И даже соседи в последние десятилетия все реже знают, что происходит за пределами собственной лестничной клетки.

Но самое главное – все эти методы могут предоставить только косвенные доказательства. Обязанность уплатить налог возникает в момент передачи денежных средств (ст. 223 НК РФ) и именно факт передачи денег налоговых органам в суде необходимо будет доказать (а не факт проживания). Иногда  может быть недостаточно даже договора аренды или показаний арендатора – всегда можно возразить, что деньги так и не были уплачены (а на показания арендатора заявить, что тот существенно завышает арендную ставку). На рынке аренды в России господствуют наличные расчеты – а они не оставляют за собой следов.

Ещё один важный фактор, который сильно тормозит любую активность налоговых органов – временной разрыв между выявлением факта сдачи помещения в аренду и сроками предоставления налоговой декларации.

Факт аренды может быть выявлен, допустим, в феврале текущего года, но отчитаться по полученным доходам и заплатить с них налоги необходимо будет до 30 апреля следующего года. То есть между датой возможного правонарушения и датой, когда факт правонарушения можно достоверно подтвердить, пройдет более года. Собственно, это останавливает и очень многих арендаторов от мести собственникам через жалобу в ФНС России – конфликт возник сегодня, а доказать, что собственник недвижимости не уплатил налоги, можно будет только после 30 апреля следующего года (когда сам конфликт, скорее всего, уже забудется).

По этой же причине в данной ситуации плохо работают и оперативно-розыскные мероприятия. Конечно, ничто не мешает сотрудникам налоговой обзвонить сдающиеся в аренду квартиры и определить потенциальных неплательщиков. Точно также несложно выявить собственников, имеющих более одной квартиры. Можно даже сопоставить официальные доходы и фактические расходы налогоплательщика (покупки недвижимости, автомобилей, поступления на вклады в банки – то есть все то, что проходит через доступные налоговикам источники). Но опять же, всего этого будет недостаточно для сбора доказательной базы и победы в суде. Похожая ситуация, происходит, например, в мелком бизнесе, где многие налогоплательщики до сих пор показывают официальные зарплаты своих сотрудников в районе 10-15 тысяч рублей и с них производят все отчисления. Иными словами, возникает парадоксальная ситуация, когда всем все очевидно, но четко доказать это практически невозможно.

Плюс к этому издержки борьбы с неплательщиками зачастую превышают возможные выгоды. Мелких арендодателей много, потенциальные поступления с них небольшие, а работа по доказательству – немалая, требуется выезд на место, общение со свидетелями, самими арендаторами (налоговый инспектор или участковый имеют в теории возможность опросить их), анализ банковских выписок и многое другое, то есть потратить большое количество времени сотрудников налоговых органов. Чтобы эффективно всем этим заниматься, штат ФНС России, возможно, нужно будет удвоить – никто не будет это делать без гарантии результата.

Думаете о том, как можно не платить налог за сдачу квартиры? Сначала прочитайте эту статью

Да и на самом деле потенциальный прирост бюджетных доходов не столь велик в относительном выражении — в Москве, к примеру, эта сумма меньше 0.5% от городского бюджета (при условии, что все арендодатели выйдут из тени и начнуть платить налоги).

Так каким образом налоговики все же могут выявить подобные нарушения?

Но все же единичные (подчеркнем – на сегодня это очень редкая практика) случаи привлечения к ответственности за подобные нарушения существуют. Впервые это случилось в 2009 году, когда некий москвич Владимир Аракчеев был признан Головинским судом столицы виновным в уклонении от уплаты налогов с доходов, полученных от сдачи принадлежащей ему квартиры в аренду. В рамках изучения судебной практики по теме статьи удалось найти ещё ряд похожих дел (например, решение Хамовнического суда Москвы от 28.02.2012 в отношении Бахаревой Н.В. и решение Бийского районного суда республики Башкортостан по делу 2-151/11 от 01.06.2011 в отношении Никитиной Т.В.). Все эти дела объединяет тот факт, что

в качестве доказательной базы по делу использовались договора аренды, а также выписки с банковских счетов, на которые поступали арендные платежи

То есть свидетельские показания участкового / соседей /  коммунальщиков нигде не составляли основу обвинения. В случае с Владимиром Аракчеевым катализатором ситуации стало обращение в налоговую инспекцию недовольных арендаторов. Арендодатель решил поднять плату для своих жильцов, в противном случае пригрозив их выселить с квартиры. В ответ на это последние настучали предоставили в налоговую службу договор аренды и все подтверждающие оплату документы. Важно добавить, что данные лица арендовали квартиру уже более двух лет, а значит, у налоговых органов была возможность отследить факт незадекларированного дохода у владельца квартиры за прошлые периоды.

В двух других случаях в качестве арендаторов выступали юридические лица или индивидуальные предприниматели. Так как такие арендаторы обычно вычитают понесенные расходы для нужд сокращения собственной налоговой базы (и предоставляют подтверждающие документы в налоговые органы в случае камеральной проверки), то у налоговых органов появляется отличная возможность для перекрестной проверки контрагентов, которые получили доход от данного налогоплательщика.

Именно недовольные жильцы и арендаторы — юрлица на сегодняшний день – главная угроза быть пойманным при неуплате налога при сдаче жилья в аренду.

И, безусловно, мы не упомянули о долгосрочных договорах аренды (заключаемых на срок более года), которые в соответствии с действующим законодательством требуют государственной регистрации. В этом случае уплаты налога тоже никак не избежать – так как сам факт аренды уже раскрыт государственным органам, налоговая получает эти данные по каналам межведомственного взаимодействия.

Так стоит ли платить налоги и что ожидать в будущем?

Метод «кнута» для арендодателей на сегодняшний день вряд ли кардинально повысит эффективность собираемости налогов. Могут помочь выборочные обходы участковых с настойчивым опросом арендаторов, с последующим доведением дел до суда и активной пиар-поддержкой подобных случаев в средствах массовой информации. Также могут изменить ситуацию совсем уж кардинальные меры – например, обязательная регистрация в государственных органах всех договоров аренды либо обязанность риэлторов информировать налоговую службу обо всех арендных сделках с их участием. Но у таких мер существуют свои немалые побочные эффекты – рост забюрократизированности сферы аренды при том, что проблему до конца не решит, скорее всего, даже это.

Поэтому государство все чаще идет по пути пряника, предлагая налогоплательщикам новые методы и системы налогообложения, иногда даже радикально снижая уровень налоговой нагрузки. Наиболее существенное решение по этому направлению – введение патентной системы налогообложения (например, в Москве в большинстве районов арендодатели должны заплатить в бюджет не более 18 тысяч рублей в год). Конечно, это больше, чем ничего, но все равно уже не так много при средней арендной ставки в столице от 30 тысяч рублей в месяц (правда, потребуется также зарегистрироваться в качестве ИП и платить социальные взносы в бюджет). Подробный сравнительный анализ всех вариантов налогообложения для арендодателя можно посмотреть здесь, а с помощью этого калькулятора можно подобрать подходящую схему налогообложения для своей ситуации.

Плюс никогда не стоит забывать, что официальные отношения между арендатором и арендодателем несут и определенные выгоды для владельца недвижимости. Например, арендодателю будет легче истребовать все причитающиеся в его пользу платежи и не подвергнуться потенциальному «налоговому шантажу» со стороны жильца. Безусловно, выбор для себя каждый делает самостоятельно, но на наш взгляд, платить налоги все же стоит, воспользовавшись сперва доступными методами легальной налоговой оптимизации.

Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент — анонс новых статей и сервисов, которые помогут Вам экономить деньги. Никакого спама или объявлений по продаже квартир. Мы стараемся быть Вам полезными!

Комментарии:

Здесь пока нет комментариев. Чтобы их оставить, авторизуйтесь вверху страницы или с помощью аккаунта ВКонтакте, либо зарегистрируйтесь .

Авторизация через:

Оплата съемного жилья для работников

Рабочие на стройке — это зачастую иногородние работники или граждане ближнего зарубежья. Нанимая их на работу, организация нередко берет на себя обязанность по оплате съемного жилья для таких сотрудников. Бухгалтеру при этом нужно правильно учесть произведенные расходы в целях налогообложения.

Об этом и пойдет разговор в нашей статье.

Примечание. Государственная регистрация договора аренды

Как указано в п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, только если он заключен на срок не меньше года. Однако квартира или комната в общежитии не являются зданием или сооружением, поэтому договор аренды такой недвижимости регистрируется в любом случае.

Документальное оформление

Жилье для работников может арендоваться по-разному. Возможно, квартиру будет снимать сам сотрудник, а организация затем компенсирует ему связанные с этим расходы.

Если жилье находится в государственной или муниципальной собственности, то договор, заключаемый работником с владельцем либо пользователем квартиры, именуется договором социального найма (п.1 ст.672 Гражданского кодекса РФ).

А если жилье частное, то отношения сторон оформляются договором коммерческого найма.

Но возможно, что организация будет сама (обычно через риэлторские фирмы) снимать жилье для работника. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения. Такой договор подлежит государственной регистрации (п.2 ст.609 Гражданского кодекса РФ), причем независимо от срока, на который он заключен.

Не исключено заключение трехстороннего договора, когда арендодателем является собственник либо пользователь жилья, арендатором — работник, а плательщиком — его организация. Но на практике это встречается редко, поскольку арендодатель может посчитать разделение обязанностей между несколькими лицами слишком сложным, отказавшись от такого варианта расчетов.

Налогообложение при аренде жилья Налог на прибыль

В ст.255 Налогового кодекса РФ приведен перечень расходов на оплату труда, на которые организация может уменьшить налогооблагаемую прибыль.

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

В п.4 этой статьи сказано, что расходом признается стоимость "…предоставляемого работникам налогоплательщика в соответствии с установленным законодательством Российской Федерации порядком бесплатного жилья (суммы денежной компенсации за непредоставление бесплатного жилья, коммунальных и иных подобных услуг)". Однако в данном случае речь идет о тех работниках, которым льготы по оплате жилья установлены действующим законодательством. Для иногородних и иностранных работников такие льготы не предусмотрены.

Но организация может использовать возможности п.25 ст.255 Налогового кодекса РФ, который относит к затратам на оплату труда другие виды расходов, произведенные в пользу работника.

Правда, для этого условие о том, что организация арендует для работника квартиру или возмещает ему связанные с этим расходы, должно быть прописано в трудовом договоре.

Примечание. Обоснованность расходов в целях налогообложения прибыли

Тот факт, что аренда квартиры для сотрудника будет упомянута в трудовом договоре, вовсе не гарантирует, что организация может учитывать связанные с этим расходы в целях налогообложения прибыли. Ведь расходы должны быть еще и экономически обоснованны (п.1 ст.252 Налогового кодекса РФ). В данном случае обоснованность расходов подтверждает то, что постоянное место жительства работника находится вне пределов административно-территориальной единицы (города, области, страны), на которой трудится работник.

НДС

Подпунктом 10 п.2 ст.149 Налогового кодекса РФ установлено, что услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности не облагаются НДС, поэтому оплата за съемное жилье производится без учета НДС. Однако данная льгота не распространяется на услуги по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда.

ЕСН и страховые взносы

Согласно пп.2 п.1 ст.238 Налогового кодекса РФ, ЕСН не облагаются компенсационные выплаты, связанные с бесплатным предоставлением жилых помещений, но лишь те, которые установлены действующим законодательством. Если же организация по собственной инициативе оплачивает иногороднему или иностранному работнику съемное жилье, то на суммы такой оплаты ей придется начислять ЕСН.

Что касается взносов в ПФР, их не нужно начислять, если у иностранца нет вида на жительство, что вытекает из ст.3 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации". Такие же разъяснения содержатся в Письме УМНС России по г. Москве от 14 апреля 2003 г. N 28-11/20126.

Правда, МНС России требует начислять взносы в ПФР в любом случае: даже если иностранец постоянно не проживает в нашей стране.

Конечно же, это не относится к тем случаям, когда организация оплачивает работнику съемную квартиру за счет средств, которые не уменьшают налогооблагаемую прибыль. В этой ситуации на стоимость оплаты за жилье не нужно начислять ЕСН и взносы в ПФР (п.3 ст.236 Налогового кодекса РФ).

Напомним, что база для начисления взносов в ПФР та же, что и по ЕСН (п.2 ст.10 Федерального закона от 15 декабря 2001 г. N 167-ФЗ "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации").

А вот взносы по страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний начисляются в любом случае: со всех доходов физических лиц, выполняющих работу по трудовым договорам, а также по договорам гражданско-правового характера, если в них предусмотрена обязанность работодателя начислять взносы. Об этом гласит п.1 ст.5 Федерального закона от 24 июля 1998 г. N 125-ФЗ. Причем Закон не дифференцирует обязанность по уплате взносов в зависимости от гражданства работника (п.2 ст.5).

Примечание. Отмена льготы на жилье для регионов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей

Ранее обязанность работодателя обеспечить работника жильем (или компенсировать расходы по найму такого жилья) действовала для регионов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. Это было установлено в ст.18 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. N 4520-1 "О государственных гарантиях и компенсациях для лиц, работающих и проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях". Однако с 1 января 2005 г. эта статья утратила силу.

Налог на доходы физических лиц

Оплата съемного жилья для работника не подпадает под налогообложение, только если работодатель обязан снимать квартиру в соответствии с требованиями действующего законодательства. В противном случае применяется норма ст.211 Налогового кодекса РФ: оплата жилья увеличивает совокупный доход работника.

Если речь идет об иногороднем работнике, то оплата за жилье будет облагаться налогом на доходы физических лиц в составе его дохода по ставке 13 процентов, а если речь идет об иностранце-нерезиденте — по ставке 30 процентов (п.п.1 и 3 ст.224 Налогового кодекса РФ). Причем в последнем случае к доходам работника не применяются стандартные, социальные и имущественные налоговые вычеты (п.4 ст.210 Налогового кодекса РФ).

В отношении доходов иностранцев-нерезидентов хотелось бы обратить внимание на следующий момент.

Как известно, с некоторыми иностранными государствами, откуда приезжают строители, у Российской Федерации заключены договоры об избежании двойного налогообложения. Список заключенных соглашений об избежании двойного налогообложения приведен в Информационном сообщении Минфина России от 2 марта 2004 г.

Однако в этих соглашениях указано, что доход иностранца не облагается в России налогом, только если он получен от иностранного источника. А в нашем случае жилье для иностранца снимает российская организация, поэтому ей придется удерживать с такого дохода работника налог на доходы физических лиц.

Аналогичные разъяснения по этому поводу приведены в Письме УМНС России по г. Москве от 24 июля 2001 г. N 08-11/33752 (в нем речь идет о доходах немецкого гражданина, полученных от российской организации). Такой вывод также подтверждается многочисленной судебной практикой, например Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 августа 2002 г. N КА-А40/5117-02.

Примечание. Налог с доходов иностранных работников

Организация может заключить с иностранным работником бессрочный договор. И до того момента, пока срок нахождения иностранного работника в России не превысил 183 дня, тот обладает статусом нерезидента. А после того как он пробудет в нашей стране более 183 дней в году, он получает статус резидента. В этом случае его доходы будут облагаться налогом по ставке 13 процентов. Кроме того, необходимо пересчитать суммы уплаченных налоговых платежей с учетом пониженной ставки.

Правда, бывает обратная ситуация, когда на начало года физическое лицо было признано налоговым резидентом, но менее чем через 183 дня уехало за границу. Тогда организации необходимо пересчитать налог за весь этот год. Но если она не может удержать доначисленный налог, то об этом нужно сообщить в налоговые органы.

А.К.Крупский

Налоговый консультант

ООО "Прадо Аудит"

Вы сдаете в наем квартиру, не платите налоги и обеспокоены слухами о том, что с 1 июля 2018 налоговики получили право получать от банков всю информацию по платежам россиян? Если квартиранты ежемесячно переводят вам на карту определенную сумму денег, то могут ли у налоговой возникнуть к вам вопросы? Чего опасаться арендодателям, и появились ли новые угрозы?

Напомним, что по специальному запросу налоговиков банки аж с 1 июля 2014 могут сообщать налоговикам информацию об открытии и закрытии счетов физлиц, их вкладах, движении денег. Важно, что речь идет о выборочных проверках в отношении граждан, вызвавших подозрение у налоговой службы. В этой части все осталось прежним.

Что же изменилось?

В 2018 году к списку обязательных справок с информацией о денежных перемещениях добавился счет в драгоценных металлах. И все!

Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду

Налоговая служба по прежнему не имеет право следить за вашими банковскими операциями без официального запроса. И банк также не передает ей информацию в автоматическом режиме. Исключение для операций свыше 600 тысяч рублей за раз вряд ли кому-то столько платят за квартиру.

Каких неприятностей все же опасаться, если физ. лицо сдает квартиру, но не платит налоги?

  • Основной причиной возникновения интереса к вам органов МВД, а затем и налоговой службы, может послужить жалоба соседей на шум в вашей квартире или другое неадекватное поведение ваших квартирантов.
  • Нельзя сбрасывать со счетов и просто дурной характер соседей. В этом случае даже тихие и вежливые квартиранты не спасут положения.
  • Не секрет, что в некоторых домах председатели домовых сообществ проявляют искренний интерес к проживающим по соседству людям или из личного интереса или по просьбе участкового.
  • Ваши квартиранты, если у вас например испортились с ними отношения, могут сами обратиться с жалобой на вас, предоставив договор и расписки о получении денег.

Что происходит дальше?

  • Участковый проведёт опрос соседей и квартирантов на предмет выявления факта предоставления услуг.
  • Затем опросят вас.
  • После этого все письменные объяснения и документы, подтверждающие факт аренды могут быть направлены в ФНС. Если вы платите налоги, вопрос отпадет сам собой.
  • ФНС может предложить вам добровольно без участия суда оплатить налоги,например за последние 2 года, прислав соответствующее заказное письмо.
  • Если у ФНС оказалось достаточное количество документальных подтверждений нарушения закона, то дело может попасть в суд. В этом случае кроме налогов придется заплатить штраф.

В случае, если суд доказал факт получение вами дохода от незаконной сдачи жилья и его размер, алгоритм наказания может быть следующим:

  • Сумма штрафа составляет 20% от суммы недоимки, но чаще всего это 40%, так как суд обычно доказывает умышленное преступление.
  • Назначат штраф за неподачу декларации (5% от суммы за каждый месяц просрочки). Не менее 1 тысячи, но и не более 30%.
  • Установят пени за просрочку налогового платежа. Показатель рассчитывается за каждый день с последнего дня уплаты до дня оплаты по факту исходя из 1/300 ставки рефинансирования (сейчас 7,25%).

Пример: общая сумма штрафов для квартиры, сдаваемой за 15000 рублей в месяц составит около 17000. Плюс налоги за год 23400, итого 30400 рублей.

А уголовная ответственность?

  • Наступает, если произошла неуплата налогов в крупном размере. Крупный размер это более 900000 рублей налогов за 3 года. То есть чтобы получить уголовную ответственность, квартиру нужно сдавать по цене более чем в 190 тысяч рублей в месяц. В этом трудно представимом случае собственнику может грозить штраф и принудительные работы или лишение свободы на срок до 1 года.
  • Кроме того, если преступление совершено впервые, то лицо освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью оплатило задолженность, пени и штрафы (статья 198 УК РФ, Примечание 3).

Трудно ли доказать незаконное получение дохода с аренды жилья?

Да. Для этого необходимо иметь на руках договор аренды и расписки о получении денег. Доноса соседей недостаточно, при этом собственники жилья и квартиранты иногда заранее договариваются о своем якобы родстве или об оказании бесплатной услуги. Даже если договор оказался в руках налоговой службы, фактически невозможно установить передачу денег, только если расчеты не осуществлялись с помощью банковских платежей. При этом согласно статье 122 НК РФ ответственность может применятся только в том случае, если вина неплательщика доказана.

Как перестать бояться и начать платить налоги?

НДФЛ за сдачу жилья составляет 13% от суммы, полученной за налоговый период (1 год). Платить его обязанность каждого гражданина. Для квартиры,  сдаваемой за 15000 рублей это будет 23400. Нужно зарегистрироваться в личном кабинете налогоплательщика и прямо там заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчетным. То есть, например, для 2018 года дата отсечения будет 30 апреля 2019 года.

ДЕНЬГИНалоги

Что еще?

Добавить комментарий