Земля ИЖС

Что такое ИЖС?

10.05.2016

ИЖС – это аббревиатура, которая расшифровывается как «Индивидуальное Жилищное Строительство» и имеет прямое отношение к земле, точнее к тому, что по закону собственник имеет право возводить на своем земельном участке.

Дело в том, что земля в Российской Федерации юридически имеет свою категорию и, рамках этой категории, виды разрешенного использования. Данные понятия раскрыты в Земельном и Градостроительном Кодексах РФ.

Тот, кто хоть как-то сталкивался с приобретением или продажей земельного участка слышал о таких наиболее «популярных» категориях земель как:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населенных пунктов.

Каждая из этих категорий имеет несколько видов разрешенного использования.

Так вот ИЖС – это вид разрешенного использования земель населенных пунктов, в рамках которого, исходя из текста п.2. ч.2.

Что означает земельный участок ИЖС в 2018 году

ст.49 Градостроительного кодекса РФ, разрешается строить отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Таким образом, юридически разрешенное использование «ИЖС» («для (индивидуального) жилищного строительства» или «для размещения (строительства) индивидуального жилого дома») неотъемлемо связано с категорией «земли населенных пунктов» и оба этих понятия должны быть прописаны в Свидетельстве на земельный участок.

При покупке земельного участка ИЖС обязательно обращайте на это внимание, чтобы не приобрести «полуфабрикат» со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Что можно делать на земле ИЖС?

Как было сказано выше, на земле ИЖС можно законно построить дом для личного (некоммерческого) использования.

Так как, земельный участок ИЖС относятся к населенному пункту, он имеет следующие преимущества:

1. На таком участке можно будет построить и зарегистрировать дом (при соблюдении строительных норм и наличии разрешения на строительство) и, следовательно, осуществлять с ним юридические действия, такие как, например, продажа или передача по наследству.
2. В доме, построенном на таком участке, можно будет прописаться.
3. Относительно других земель (СНТ, ДНП), на участок ИЖС будет легче и дешевле всего (возможно, со временем) подвести коммуникации (газ, вода, электричество).
4. Земельные участки ИЖС должны быть обеспечены необходимой социальной инфраструктурой, так как, данная обязанность лежит на муниципальных органах власти.
5. Дороги на участках ИЖС будут, как правило, шире, чем в СНТ или ДНП.

Итак, если Вы желаете купить участок, на котором планируете построить собственный дом для круглогодичного постоянного проживания, то земля ИЖС в таком случае подойдет Вам лучше всего.

Если же Вам нужен летний, дачный домик. И вопрос коммуникаций и дорог не является для Вас принципиальным, то, возможно, Вам стоит обратить внимание на земли СНТ или ДНП, тем более цена на такие участки будет значительно ниже.

В заключение отметим, что все участки, которые выставлены на продажу на нашем сайте, имеют разрешенное использование ИЖС.

Понятие индивидуального жилищного строительства

Колоскова Н.А., адвокат Адвокатской палаты Рязанской области.

Статья посвящена исследованию понятия "индивидуальное жилищное строительство". Ряд признаков характеризует названный вид жилищного строительства, что, в свою очередь, помогает раскрыть сущность понятия. В данной статье рассмотрен более подробно один из них — объект правоотношений, возникающих в связи со строительством индивидуальных жилых домов.

Термин "индивидуальное жилищное строительство" используется очень часто в подзаконных актах советского периода. Нередко он используется и сейчас, в том числе и в законах Российской Федерации.

Довольно часто встречается термин "малоэтажное жилищное строительство". В соответствии с Постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 20 июня 1993 г.

ИЖС что это такое? Сравнительный анализ ИЖС, ДНП, СНТ

N 595 "О Государственной целевой программе "Жилище" <1> основным направлением структурных изменений в архитектуре и градостроительстве является постепенный переход на преимущественно малоэтажное строительство в один-два этажа с приусадебными участками с сохранением многоэтажного жилищного строительства только для оборудованных инженерной инфраструктурой зон крупных и крупнейших городов.

<1> Нормативные правовые акты и официальные документы приводятся по справочно-правовой системе "КонсультантПлюс" (на 01.06.2009).

Индивидуальное жилищное строительство имеет место не только в случае долевого финансирования строительства, но и в случае, когда финансирование осуществляется одним участником, желающим, например, иметь в собственности коттедж для проживания своей семьи и располагающий необходимыми для этого средствами. В данном случае отсутствует один из признаков правоотношений, регулируемых Федеральным законом "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", — долевое участие. Здесь можно вести речь только об участии, но не долевом, так как финансирует строительство только одно лицо. Однако по всем остальным показателям имеют место именно правоотношения в сфере строительства. Для них также свойственны практически все характеристики, предусмотренные названным Законом.

Понятие "индивидуальное жилищное строительство" резко ограничивает круг субъектов рассматриваемых правоотношений. Так, со стороны заказчиков (участников) строительства здесь могут выступать только физические лица. Это дает дополнительные возможности для широкого применения законодательства о защите прав потребителей. Важна и цель правоотношений — приобретение жилья для личных, семейных нужд. Что же касается упомянутого выше Федерального закона, то он имеет универсальное применение, так как регламентирует правоотношения и с участием юридических лиц, выступающих в качестве дольщиков.

Перечисленные признаки характеризуют индивидуальное жилищное строительство как разновидность жилищного строительства и позволяют отличать рассматриваемый вид. Говоря о понятии "индивидуальное жилищное строительство", стоит отметить, что это одна из составляющих понятия "жилищное строительство".

Понятие объекта правоотношений важно для определения сущности индивидуального жилищного строительства.

В широком смысле объектом индивидуального жилищного строительства являются дома, предназначенные для индивидуального пользования гражданина (нескольких граждан, семьи), и объекты малоэтажного строительства.

В узком смысле в качестве объекта рассматриваемого вида строительства принято считать отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства).

В Постановлении Госстроя России от 22 февраля 1994 г.

N 1 "О современных направлениях в градостроительстве и жилищной политике России" различаются понятия "индивидуальные жилые дома" и "малоэтажные жилые дома". При этом четкого определения ни первому, ни второму понятию не дается. О различном понимании индивидуального и малоэтажного строительства может говорить буквальное толкование положений Постановления. Разновидностью малоэтажного строительства являются блокированные дома с небольшими приквартирными участками. К ним относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Кроме этого, различают многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Таким образом, по объекту индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство различаются. В литературе можно встретить различные определения. Например, индивидуальные жилые дома — это жилые дома с количеством этажей не более трех. Малоэтажные жилые дома — это жилые дома с количеством этажей не более чем три <2>. Считаю, что приведенные определения требуют конкретизации, а именно: в первом случае дома предназначаются для проживания отдельных семей, а во втором случае — для проживания двух и более семей.

<2> Долганова Н.С., Зюзина В.А., Королев А.Н., Назимова А.А. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (постатейный). М., 2008.

Объекты индивидуального жилищного строительства различаются в зависимости от их территориального расположения. Преимущественно данные объекты строятся в сельской местности. Крестьянский дом может быть отдельно стоящим или блокированным, оборудованным автономными системами жизнеобеспечения с максимальным использованием возобновляемых источников энергии. Могут быть разработаны следующие разновидности построек как в зоне существующих поселений, так и за их пределами:

  • отдельные поселки или группы домов;
  • отдельные дома с большими садово-огородными участками, крестьянскими подворьями или фермерскими хозяйствами <3>.

<3> Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 753 "О Федеральной целевой программе "Свой дом".

Немаловажно для точного понимания объекта индивидуального жилищного строительства уточнить значение понятия многоквартирного дома.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" впервые на федеральном уровне закрепил понятие "многоквартирный дом". Принципиально важно, что упомянутый Федеральный закон в соответствии с назначением здания разделил понятия "жилой дом" и "многоквартирный дом".

Понятие многоквартирного дома раскрывается в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, в соответствии с которым под многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

По мнению П.В. Крашенинникова, под многоквартирным домом понимается строение, разделенное на отдельные жилые помещения, как правило квартиры, предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-техническим требованиям.

Европейская экономическая комиссия ООН полагает, что отдельную категорию составляют двухквартирные жилые дома. Выделение двухквартирных домов в отдельную категорию возможно в зависимости от структуры такого дома, поскольку и в обычном доме тоже может быть общее имущество собственников. Однако в некоторых случаях двухквартирные дома характеризуются тем, что общей собственности на предметы общего пользования не возникает.

В целом можно отметить, что некоторые объекты индивидуального жилищного строительства можно рассматривать с учетом отмеченной выше позиции как многоквартирные дома.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что определение понятия "индивидуальное жилищное строительство" имеет существенное значение, в первую очередь для правового регулирования правоотношений, возникающих в важнейшей сфере человеческой деятельности.

Что такое ИЖС?

10.05.2016

ИЖС – это аббревиатура, которая расшифровывается как «Индивидуальное Жилищное Строительство» и имеет прямое отношение к земле, точнее к тому, что по закону собственник имеет право возводить на своем земельном участке.

Дело в том, что земля в Российской Федерации юридически имеет свою категорию и, рамках этой категории, виды разрешенного использования. Данные понятия раскрыты в Земельном и Градостроительном Кодексах РФ.

Тот, кто хоть как-то сталкивался с приобретением или продажей земельного участка слышал о таких наиболее «популярных» категориях земель как:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населенных пунктов.

Каждая из этих категорий имеет несколько видов разрешенного использования.

Так вот ИЖС – это вид разрешенного использования земель населенных пунктов, в рамках которого, исходя из текста п.2. ч.2. ст.49 Градостроительного кодекса РФ, разрешается строить отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Таким образом, юридически разрешенное использование «ИЖС» («для (индивидуального) жилищного строительства» или «для размещения (строительства) индивидуального жилого дома») неотъемлемо связано с категорией «земли населенных пунктов» и оба этих понятия должны быть прописаны в Свидетельстве на земельный участок.

При покупке земельного участка ИЖС обязательно обращайте на это внимание, чтобы не приобрести «полуфабрикат» со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Что можно делать на земле ИЖС?

Как было сказано выше, на земле ИЖС можно законно построить дом для личного (некоммерческого) использования.

Так как, земельный участок ИЖС относятся к населенному пункту, он имеет следующие преимущества:

1. На таком участке можно будет построить и зарегистрировать дом (при соблюдении строительных норм и наличии разрешения на строительство) и, следовательно, осуществлять с ним юридические действия, такие как, например, продажа или передача по наследству.

Индивидуальное жилищное строительство

2. В доме, построенном на таком участке, можно будет прописаться.
3. Относительно других земель (СНТ, ДНП), на участок ИЖС будет легче и дешевле всего (возможно, со временем) подвести коммуникации (газ, вода, электричество).
4. Земельные участки ИЖС должны быть обеспечены необходимой социальной инфраструктурой, так как, данная обязанность лежит на муниципальных органах власти.
5. Дороги на участках ИЖС будут, как правило, шире, чем в СНТ или ДНП.

Итак, если Вы желаете купить участок, на котором планируете построить собственный дом для круглогодичного постоянного проживания, то земля ИЖС в таком случае подойдет Вам лучше всего.

Если же Вам нужен летний, дачный домик. И вопрос коммуникаций и дорог не является для Вас принципиальным, то, возможно, Вам стоит обратить внимание на земли СНТ или ДНП, тем более цена на такие участки будет значительно ниже.

В заключение отметим, что все участки, которые выставлены на продажу на нашем сайте, имеют разрешенное использование ИЖС.

Любой человек, любая семья, я не сомневаюсь, хочет иметь своё жильё. Квартиру, а лучше дом. Нашей семье пришлось пожить в городской квартире, где слышен каждый шорох соседа. Поэтому мы мечтали о собственном доме! Ради него и ради здоровья мы переехали в село. Индивидуальное жилищное строительство очень популярно в нашей стране: вокруг городов располагается множество коттеджных посёлков, и в селе не каждый захочет жить в квартире.

По данными кадастрового учета, в Российской Федерации к началу 2009 года совокупная площадь земель, занятых объектами индивидуального жилищного строительства, составляла не менее 831 тысячи га. В Свердловской области по состоянию на 1 ноября 2015 года в очереди на предоставление земли состоят 73 498 граждан . В соответствии с Концепцией долгосрочного социально – экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2008 года № 1662 – р, в стране должны начать формироваться «новые территориальные центры роста». Но на современном этапе в законодательстве присутствуют пробелы, противоречия и нелогичные запреты. В своей работе я хочу коснуться одного из аспектов правовых проблем в ИЖС: невозможности строительства двухблочных домов (в бытовой терминологии «двухквартирных коттеджей») или, как их ещё называют «дуплексов». Необходимо расширить права собственников земельных участков. Проблема возникла недавно, так как в СССР и первые постсоветские года две семьи (обычно это были родственники) имели право на такое строительство. Многие и сейчас не знают о запрете. А в связи с постоянно продлевающейся «дачной амнистией», не утруждают себя «походами» в архитектурный отдел за разрешением на строительство, поэтому для них шоком стаёт, что они не могут затем зарегистрировать свой «двухквартирный коттедж». С этим столкнулись наши соседи, а наша семья чуть не попала в этот правовой капкан. Привлекательность подобных домов понятна: во – первых, они более экономичны при строительстве и эксплуатации, во – вторых, многие хотят жить одной дружной семьёй, но с возможностью полного уединения. Изложенное выше придает актуальный характер исследованию вопросов, связанных со строительством «дуплексов» в индивидуальном жилищном строительстве.

Объектная область исследования: Правоведение.

Объект исследования: Законодательные акты по индивидуальному жилищному строительству.

Предмет исследования: Правовые проблемы строительства двухблочного дома как объекта Индивидуального жилищного строительства.

Проблема: Противоречие законодательных актов по ИЖС социальной потребности обеспечения жильём при строительстве двухблочного дома своими силами.

Цель: Разработка поправок к статьям законодательных актов по ИЖС.

Гипотеза: Я предполагаю, что именно несовершенства законодательства препятствует более массовому строительству низкобюджетных индивидуальных домов.

Задачи.

Изучить историю вопроса: как справлялись с проблемами индивидуального строительства в СССР и за рубежом.

Изучить законодательные акты по индивидуальному жилищному строительству.

Найти противоречия в статьях по ИЖС и, в частности, по строительству двухблочных домов, как объектов ИЖС.

Провести социологический опрос: «Сталкивались ли люди с проблемами по строительству индивидуальных жилых домов, в том числе двухблочных?»

Провести беседы с начальником отдела архитектуры и градостроительства Белоярского района и начальником Белоярского отдела управления Росреестра.

Провести беседу с односельчанами, которые строятся самостоятельно.

Провести беседу со строителями.

Разработать поправки к нормативно – правовым актам.

Методы исследования.

– сбор теоретической информации;

– анализ законодательных актов;

– сравнение;

– наблюдение;

– социологический опрос;

– беседа;

– анализ статистических данных;

– систематизация полученных данных;

Продукт проекта.

Поправки к законодательным актам об Индивидуальном жилищном строительстве.

Одним из вариантов решения является строительство индивидуальных домов. Но в связи с нарастающим кризисом, высокими ставками по кредитам и ипотеке, люди хотят экономить при строительстве. Строительство двухблочных домов на две семьи – прекрасный вариант экономии за счёт общей стены, крыши, отопления. К тому же в России жить большой семьёй не только традиция, но и необходимость, так как родители часто работают далеко, а за детьми приглядывают старшие родственники. За рубежом и в СССР строительство таунхаузов (многоблочных домов) было распространено. Но в современной России их запретили строить на землях ИЖС самостоятельно, с упрощённой документацией, признав многоквартирными домами.

Земля под ИЖС

Изучая правовые источники, я поняла, что данная проблема возникла ещё из – за того, что у нас в государстве нет отдельного закона об индивидуальном жилищном строительстве, а все существующие разрозненные статьи в различных нормативно – правовых актах очень сильно противоречат друг другу, что не даёт возможность адекватно оценивать ситуацию по индивидуальному строительству и принимать необходимые решения.

Проанализировав действующие правовые источники, я увидела, что понятия в них противоречат друг другу. Социальная потребность в строительстве индивидуальных домов есть, но, чтобы люди более активно строились, необходимо удешевлять бюджет. Двухблочные дома дают такую возможность, но государство, борясь с недобросовестными застройщиками (юридическими лицами), лишило простых людей этого, признав двухблочные дома многоквартирными. А их по закону, имеют право строить только юридические лица и только имея на руках сложную дорогостоящую проектную документацию. Во второй главе с помощью правовых источников я доказала, что считать блокированные дома многоквартирными нельзя. НО…

Беседуя с начальником отдела архитектуры и градостроительства Белоярского ГО Федосовым Александром Петровичем и начальником Белоярского отдела управления Росреестра по Свердловской области Родионовой Любовью Васильевной, я поняла, что ни разрешение на строительство такого дома, ни его регистрация не будут получены только потому, что двухблочный дом не считается объектом ИЖС. Моя дальнейшая задача и цель всего исследования, устранить эти противоречия, дав возможность гражданам самостоятельно строиться с низким бюджетом, и в тоже время определить правовые пути заслона для недобросовестных фирм.

Заключение

Нет человека или семьи на Земле, кто не желал бы иметь собственное жильё. Более того право на жилище закреплено во Всемирной декларации прав человека и в нашей Конституции РФ. Государства на законодательном уровне стремятся предоставить гражданам возможность приобретения собственного жилья. Такие программы есть и у нас. Одной из наиболее привлекательных форм является малоэтажное строительство и индивидуальное жилищное строительство. Чтобы жильё обошлось хозяину недорого, многие собственники земельных участков стараются строить своими силами. Но и в ИЖС есть вариант построить жильё ещё дешевле, если строить многоблочные дома. Двухквартирные коттеджи были популярны в СССР, но в современном российском законодательстве они были запрещены, как объекты ИЖС: их признали многоквартирными и строить теперь их могут только юридические лица, имея на руках сложную дорогостоящую документацию. Анализируя данную проблему, я поняла, что государство стремилось отсечь от ИЖС недобросовестных строителей, которые ради экономии средств, нарушали всякие строительные нормы (так как строили по упрощённой схеме сбора документов для разрешения на строительство). В то же время, я обнаружила, что у нас в стране не только нет закона об ИЖС, но и те нормативно – правовые акты, которые регулируют эту деятельность, противоречат друг другу. В частности, нет чёткого понимания, какое жильё отнести к индивидуальному жилому дому, а какое к многоквартирному, так как каждый блок в многоблочных домах именуется в законах квартирой. Подзаконные акты и различные «Письма» исполнительных органов, пытаются разъяснить этот правовой пробел, но федеральные законы и кодексы по иерархии имеют приоритет, поэтому проблема остаётся. Беседуя со строителями и людьми в нашем селе, я поняла, что привлекательность строительства двухблочных домов очень высока. И для меня самой эта проблема оказалась близка, так как наша семья хотела построить как раз такой двухблочный дом, а нашим соседям даже пришлось судиться, чтобы им зарегистрировали такой дом. Моя гипотеза подтвердилась: именно несовершенства в законодательстве по ИЖС не позволяют гражданам более активно строиться. В своём исследовании я выявила статьи, которые необходимо изменить, и предложила конкретные поправки к Градостроительному кодексу, которые помогут с одной стороны убрать терминологические противоречия в законах, с другой стороны, дадут возможность гражданам самостоятельно строить двухблочные дома на землях ИЖС, отсекая от них недобросовестных строителей. Я считаю, что в социально – экономическом плане данные поправки принесут пользу не только гражданам, но и государству, так как люди, имея возможность удешевлять бюджет за счёт общей стены, крыши, фундамента (а в дальнейшем сохранения тепла и электроэнергии) двухблочного дома, будут больше строиться и проблема обеспечения граждан жильём будет решаться быстрее.

Библиографическая ссылка

Ялунина А.С. ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: «ДУПЛЕКСЫ» // Международный школьный научный вестник. – 2016. – № 4. – С. 54-56;
URL: http://school-herald.ru/ru/article/view?id=113 (дата обращения: 14.10.2018).

Что такое ПМЖ, ИЖС и ЛПХ?

К сожалению, по опыту работы могу сказать, что многие, и покупатели, и продавцы, очень плохо представляют, что значит аббревиатура ПМЖ. Первое, с чего хочу начать свою статью, — расшифровать эти волшебные три буквы – «Постоянное место жительства».
Часто покупатель, приезжая выбирать участок или участок с домом, задает один и тот же вопрос: «Это — ПМЖ?». Честно говоря, эта формулировка не совсем точная. Правильнее было бы спросить: «Каково разрешенное использование земли (участка)?». Почему именно так — мы с Вами и разберемся.

Так называемое, ПМЖ имеет несколько основных видов разрешенного использования: ИЖС, ЛПХ, дома коттеджного типа 1-3-этажные на одну семью, блокированные дома коттеджного типа 1-3-этажные на одну семью, для жилой застройки. Теперь рассмотрим разницу на примерах. Попытаюсь доступно для Вас разъяснить то, что написано в Земельном кодексе Российской Федерации.

ИЖС – «Индивидуальное жилищное строительство»: Это земля, где я могу построить жилой дом, разбить газон, посадить картошку, плодовые деревья. Могу построить будку и поселить в нее собаку или кошку. Т.е. могу практически все. Но, если вдруг я заведу корову и запах, исходящий от скота, не понравится моему соседу, то, на абсолютно законных основаниях, он имеет право попросить меня убрать животное с моего участка. Кроме того, при покупке такого земельного участка нужно обязательно получить разрешение на строительство в архитектуре (срок действия данного разрешения 10 лет). Однако, в связи с «дачной амнистией», которая была продлена до 2017 года, этот вопрос пока можно обойти. Что же касаемо жилого строения, то здесь могут быть как одиночные коттеджи, так и, так называемые «пятистенки», то есть дома на две семьи.

Земельные участки под ИЖС: что это такое и в чем их особенности?

Участки ИЖС в Калужской области наиболее респектабельны и приобретаемы.

ЛПХ – «личное подсобное хозяйство»: Это земля, где я могу построить жилой дом, посадить все, что моей душе угодно, завести животных, будь то кошка, собака, корова, коза и т.д. И если вдруг моему соседу что-то не понравится, то, честно говоря, это будет уже его проблема. Разводить подсобное хозяйство я могу на абсолютно законных основаниях. Разрешение на строительство при данном назначении земли брать желательно, но не обязательно.

Дома коттеджного типа 1-3-этажные на одну семью: Данный вид разрешенного использования предполагает все то же самое, что и ИЖС, однако, здесь НЕЛЬЗЯ строить дома на несколько семей, т.е. те самые «пятистенки».

Жилая застройка: Обычно данный вид разрешенного использования земли предполагает строительство многоквартирных домов, поэтому встречается очень редко.
Вот теперь Вы знаете, что такое ПМЖ и три основных вида использования земель. Надеюсь, когда Вы надумаете приобрести себе недвижимость, вы вспомните, то, о чем здесь прочитали. Еще хотелось бы заметить, что на сегодняшний день во всех этих видах разрешенного использования земель подключение к электрическим сетям стоит 550 рублей 15 кВт, если имеется такая линия.

P.S: Считаю необходимым предупредить: некоторые риелторы предлагают земли с разрешенным использованием земель под КФХ (крестьянское фермерское хозяйство), как для постоянного места жительства. Это не так. На землях КФХ строительство жилого дома невозможно. Раньше можно было построить фермерский домик и прописаться в нем, но, в связи с новыми изменениями Земельного кодекса РФ, такие «маневры» больше не возможны. Так, что будьте осторожнее. 

Поделись с друзьями

База знаний о недвижимости:

Понятие индивидуального жилищного строительства

Колоскова Н.А., адвокат Адвокатской палаты Рязанской области.

Статья посвящена исследованию понятия "индивидуальное жилищное строительство". Ряд признаков характеризует названный вид жилищного строительства, что, в свою очередь, помогает раскрыть сущность понятия. В данной статье рассмотрен более подробно один из них — объект правоотношений, возникающих в связи со строительством индивидуальных жилых домов.

Термин "индивидуальное жилищное строительство" используется очень часто в подзаконных актах советского периода. Нередко он используется и сейчас, в том числе и в законах Российской Федерации.

Довольно часто встречается термин "малоэтажное жилищное строительство". В соответствии с Постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 20 июня 1993 г. N 595 "О Государственной целевой программе "Жилище" <1> основным направлением структурных изменений в архитектуре и градостроительстве является постепенный переход на преимущественно малоэтажное строительство в один-два этажа с приусадебными участками с сохранением многоэтажного жилищного строительства только для оборудованных инженерной инфраструктурой зон крупных и крупнейших городов.

<1> Нормативные правовые акты и официальные документы приводятся по справочно-правовой системе "КонсультантПлюс" (на 01.06.2009).

Индивидуальное жилищное строительство имеет место не только в случае долевого финансирования строительства, но и в случае, когда финансирование осуществляется одним участником, желающим, например, иметь в собственности коттедж для проживания своей семьи и располагающий необходимыми для этого средствами. В данном случае отсутствует один из признаков правоотношений, регулируемых Федеральным законом "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", — долевое участие. Здесь можно вести речь только об участии, но не долевом, так как финансирует строительство только одно лицо. Однако по всем остальным показателям имеют место именно правоотношения в сфере строительства. Для них также свойственны практически все характеристики, предусмотренные названным Законом.

Понятие "индивидуальное жилищное строительство" резко ограничивает круг субъектов рассматриваемых правоотношений. Так, со стороны заказчиков (участников) строительства здесь могут выступать только физические лица. Это дает дополнительные возможности для широкого применения законодательства о защите прав потребителей. Важна и цель правоотношений — приобретение жилья для личных, семейных нужд. Что же касается упомянутого выше Федерального закона, то он имеет универсальное применение, так как регламентирует правоотношения и с участием юридических лиц, выступающих в качестве дольщиков.

Перечисленные признаки характеризуют индивидуальное жилищное строительство как разновидность жилищного строительства и позволяют отличать рассматриваемый вид. Говоря о понятии "индивидуальное жилищное строительство", стоит отметить, что это одна из составляющих понятия "жилищное строительство".

Понятие объекта правоотношений важно для определения сущности индивидуального жилищного строительства.

В широком смысле объектом индивидуального жилищного строительства являются дома, предназначенные для индивидуального пользования гражданина (нескольких граждан, семьи), и объекты малоэтажного строительства.

В узком смысле в качестве объекта рассматриваемого вида строительства принято считать отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства).

В Постановлении Госстроя России от 22 февраля 1994 г. N 1 "О современных направлениях в градостроительстве и жилищной политике России" различаются понятия "индивидуальные жилые дома" и "малоэтажные жилые дома". При этом четкого определения ни первому, ни второму понятию не дается. О различном понимании индивидуального и малоэтажного строительства может говорить буквальное толкование положений Постановления. Разновидностью малоэтажного строительства являются блокированные дома с небольшими приквартирными участками. К ним относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Кроме этого, различают многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Таким образом, по объекту индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство различаются. В литературе можно встретить различные определения. Например, индивидуальные жилые дома — это жилые дома с количеством этажей не более трех. Малоэтажные жилые дома — это жилые дома с количеством этажей не более чем три <2>. Считаю, что приведенные определения требуют конкретизации, а именно: в первом случае дома предназначаются для проживания отдельных семей, а во втором случае — для проживания двух и более семей.

<2> Долганова Н.С., Зюзина В.А., Королев А.Н., Назимова А.А. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (постатейный). М., 2008.

Объекты индивидуального жилищного строительства различаются в зависимости от их территориального расположения. Преимущественно данные объекты строятся в сельской местности. Крестьянский дом может быть отдельно стоящим или блокированным, оборудованным автономными системами жизнеобеспечения с максимальным использованием возобновляемых источников энергии.

Чем отличаются земли поселений от ИЖС?

Могут быть разработаны следующие разновидности построек как в зоне существующих поселений, так и за их пределами:

  • отдельные поселки или группы домов;
  • отдельные дома с большими садово-огородными участками, крестьянскими подворьями или фермерскими хозяйствами <3>.

<3> Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 753 "О Федеральной целевой программе "Свой дом".

Немаловажно для точного понимания объекта индивидуального жилищного строительства уточнить значение понятия многоквартирного дома.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" впервые на федеральном уровне закрепил понятие "многоквартирный дом". Принципиально важно, что упомянутый Федеральный закон в соответствии с назначением здания разделил понятия "жилой дом" и "многоквартирный дом".

Понятие многоквартирного дома раскрывается в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, в соответствии с которым под многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

По мнению П.В. Крашенинникова, под многоквартирным домом понимается строение, разделенное на отдельные жилые помещения, как правило квартиры, предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-техническим требованиям.

Европейская экономическая комиссия ООН полагает, что отдельную категорию составляют двухквартирные жилые дома. Выделение двухквартирных домов в отдельную категорию возможно в зависимости от структуры такого дома, поскольку и в обычном доме тоже может быть общее имущество собственников. Однако в некоторых случаях двухквартирные дома характеризуются тем, что общей собственности на предметы общего пользования не возникает.

В целом можно отметить, что некоторые объекты индивидуального жилищного строительства можно рассматривать с учетом отмеченной выше позиции как многоквартирные дома.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что определение понятия "индивидуальное жилищное строительство" имеет существенное значение, в первую очередь для правового регулирования правоотношений, возникающих в важнейшей сфере человеческой деятельности.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *